房屋租赁二十年：从市场补给到鼓励房屋租赁的发展将迎来房地产投资信托的时代

原标题：房屋租赁的二十年：从市场补充到鼓励房屋租赁的发展将迎来房地产投资信托的时代

近年来，房屋租赁业经历了从资金偏爱到资金雷霆的困境，但其在社会和民生中的重要性不断提高，已成为新的城市居民和年轻人缓解住房困难的重要手段。

面对政策方面的变化，4月14日，ICCCA房屋租赁业研究所发布了“房屋租赁20年：政策，逻辑和未来”报告（以下简称“报告”），在过去的20年中，首次整理出我国住房租赁市场的政策变化，在供方，需求方，资本方和监管方深入探讨新变化。

ICCRA房屋租赁业研究所所长赵然说，我国的房屋租赁市场正处于鼓励发展和加强行业规范的新时期。 与国外的经验相反，我国住房租赁房地产投资信托的时代即将到来，规模有望达到3000亿元。

　　从市场利益鼓励发展

　　房屋租赁成为民生焦点

报告以“第十个五年计划纲要”等政策文件为标志，指出我国的住房租赁市场自2001年以来就已经初步培育，在政策结束的不同时期住房租赁市场的定位是不同的。

赵然分析指出，在过去的20年中，我国的房屋租赁市场已经房地产市场体系的角色定位，保护民生的去杠杆化工具等。2016年，“同时进行购房和租房”的提议使我国逐步建立了以市场分配为重点的住房租赁制度，政府提供了基本保证。 如今，我国的房屋租赁市场已发展到第四阶段，机遇与挑战并存，政策开始趋向于鼓励发展和加强行业规范，由此可见，房屋租赁的20年演变也是房地产市场补给部分继续靠近重要的民生部门。

在激励和制约因素都很重要的时刻，报告以供应方，需求方，资本方和监管方为视角，对我国的房屋租赁市场进行了研究。 在供应方面，赵然表示：“增加库存以振兴是主要思想。” 供方存量主要是指住宅存量，商业存量和工业存量的转换，这些均难以改革且履约成本较高。 相对而言，增量是指新建的房屋租赁专用土地项目。 根据ICCRA的计算，根据国土资源部的要求，租赁房屋土地在2021年年度计划中所占的比例通常不低于10％，而潜在的新供应量可以在土地使用年限中确定。未来3-5年将达到12.25百万个单位（房间）。 但是，赵然也指出，当前的房屋租赁市场供求关系仍然不平衡。 “真正的有效供应应该是满足新公民需求的供应。它具有几个特点：靠近工业园区，便利的交通和基础设施。生活设施齐全。”

从需求方面来看，自2018年以来，大多数城市解决了人才的困难，包括租金补贴，便利的安置，为人才提供特殊租赁住房，发布了人才安置政策，并授予了租户补贴和权利。 但是，赵然认为，相同的租赁权和销售权是问题的症结所在。 “要实现相同的租金和销售权还有很长的路要走。目前，似乎在人才安置和儿童义务教育方面需要打破一些政策。”

　　房屋租赁房地产投资信托的时代即将来临

　　规模可能超过3000亿元

该报告还回顾了美国住房租赁市场的发展历史。 在1960年代，美国经济复苏，采取了刺激供给的政策来缓解贫富分化和大城市贫民窟的矛盾。 1967年，美国开始建立房地产投资信托基金，这为美国住房租赁市场的首次发展做出了贡献。货币政策和扩大的财政政策进一步促进了美国房屋租赁业的发展。 房利美和房地美进入了多户住房领域。 他们于1991年推出了以股票为基础的REIT。美国的房屋租赁市场进入了金融创新驱动的产业结构转型时期。 。 可以看出，住房租赁市场正在日趋成熟，这与金融创新工具以及其背后的一整套政策和税收激励措施密不可分。

与国内市场相反，截至2019年底，我国相继推出了30多种住房租赁房地产投资信托基金产品，在这一领域进行了有益的探索。 随着市场供应的多样化，尤其是出租房屋土地来源的拓宽，以及出租房屋建设资金来源的扩大，政策方正在积极探索对出租房屋公司的税收支持。 该报告认为，我国的房屋租赁市场即将进入房地产投资信托基金时代。 根据ICCRA房屋租赁业协会的估计，我国目前的房屋租赁市场总规模为2.52万亿元人民币。 根据国外经验，住房租赁房地产投资信托的规模约为3,000亿元人民币。

赵然说：“未来住房租赁房地产投资信托基金的启动将促进房地产市场形成了低财务杠杆和可持续发展的商业模式。 借助房地产投资信托基金，房屋租赁公司可以“轻载”并真正实现“开发，运营和财务退出”的闭环。 此外，由于房地产投资信托基金实施长期投资策略并拥有专业的资产管理，它们也将为整个房屋租赁市场的专业发展做出贡献，有效地减少市场波动，并成为房地产经纪公司长期健康发展的稳定器。房地产市场。 ”

（来源：中国网房地产）

（负责人：DF544）