原标题：融资成本再次上涨，房地产公司的“钱路”不容乐观
房地产公司的国内融资成本趋于上升。 根据壳牌研究所的数据，第一季度，房地产公司的国内债券利率中位数为4.4％，比上一季度增加了16个基点，同比增加了48个基点。 。
借钱越来越困难，这已经在房地产公司中得到体现。 4月份，TOP5国内房地产公司的债券发行成本达到7.00％，高于去年的平均水平。 也有许多公司的实际债券发行额大幅缩水。 “在年报季节之后，房地产公司的融资需求增加了，票息率在短期内容易上升但难以下降。”
在年度报告季节，“降档”已成为主题。 在发布“三红线”数据的房地产公司中，近一半跌至“绿线”，其余大多数仅跨过一条红线。 绿色文件意味着房地产公司的债务规模可以同比增长15％。 但是，今年融资成本的上涨已经揭示了房地产企业的真实融资状况-即使融资达到“三红线”标准，房地产企业的融资前景也不会轻松。
住房公司的融资成本较高
4月6日，领先的房地产公司融创中国（01918.HK）宣布在深圳证券交易所发行债券。
根据公告，从4月1日至2日，融创集团向专业投资者公开发行了2021家公司债券（第二批）。 最终发行规模为人民币20亿元，票面利率为7.00％，债券为期4年，至第二年年末。 发行人调整票息率期权和投资者的期权回售。
招股书披露，在债券上市之前，融创在过去三个财年的年平均可分配利润为172.81亿元（2017年，2018年和2019年合并报表中归属于母公司所有者的平均净利润） ）价值），足以支付一年的债券利息。
但是，7％的债券发行成本仍高于2020年的平均水平。 根据年度报告中的数据，融创的新的计息负债的加权平均成本在2020年同比下降了2.1个百分点。 此前，从2017年到2019年，融创的指标分别为6.24％，6.82％和8.56％。
这表明融创去年的平均借贷成本不超过7％。 去年5月，融创集团发行了2020年第二批总值33亿美元的公司债券，票面利率为5.6％。 融创4月份发行40亿元公司债券，票面利率为4.78％。 今年1月，融创发行了15.8亿元的公司债券，票面利率为6.8％。
在最近的业绩报告会议上，融创中国首席执行官王孟德估计，融创中国在未来两到三年内的融资利率将有至少2-3个百分点的下降空间。 降低融资成本将有助于进一步优化财务结构，也将成为融创未来几年利润的重要增长点。
一家公司的融资绩效与行业环境密切相关。 根据壳牌研究所的数据，今年第一季度，房地产公司的海外债券利率下降，而国内利率则呈上升趋势。 第一季度国内债券利率中位数为4.4％，比上一季度增加了16个基点。
国内房地产公司发行债券的截止日期也缩短了。 “今年第一季度，国内房地产债券的平均发行期降至3。1年，比2020年第一季度下降了0。5年；海外债券的平均发行期达到了3。2年，与第一季度基本相同。 2020年第二季度。” 上述研究所表示。
一些打算发行债券以补充血液的公司大大减少了其实际融资额度。 例如，珠江投资在今年3月1日发行了三张公司债券。 计划发行规模分别不超过15亿元，40亿元和23亿元。 实际发行规模分别为9.7亿元，16.9亿元和10.03亿元。
融信中国（3301.HK）也遇到上述情况。 2月8日，融信公布了2021年向专业投资者公开发行公司债券（第一期）的结果。拟发行债券规模不超过13.18亿元，实际发行规模为10亿元，票息率为6.5％。
“房地产公司的整体融资环境正在收紧，尤其是与2020年第一季度疫情流行的货币宽松环境相比，今年同期的融资紧缩趋势将更加明显。” 壳牌研究所高级分析师潘浩告诉《中国商业报》，房地产债券融资的票面利率最近有所上升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进直言不讳地说，从目前的宏观角度来看，实际上预计融资和金融环境的利率会上升。 这也是许多房地产公司融资成本略有增加的原因。
在3月下旬，全国24家主要银行的信贷结构优化与调整专题讨论会上强调，要坚持“不投机谋生”的定位，保持银行业的连续性，一致性和稳定性。制定房地产财务政策，实行良好的房地产财务管理制度，对大型房屋租赁提供财务支持。
同时，坚持市场化和法治原则，前瞻性地综合考虑资本投资，资产负债，利润和风险指标等因素，继续增强金融服务能力实体。
全面的运营能力面临挑战
除了宏观环境的影响外，房地产公司的融资成本高低还与公司的信贷资质密切相关。
从财务状况来看，截至2020年底，许多房地产公司的债务指标有所改善，达到“三红线”标准。 据《中国商业报》不完全统计，截至4月13日，已有100多家房地产公司发布了2020年年度报告，其中有70多家房地产公司发布了“三红线”数据。
其中碧桂园万科A融创中国，雅居乐，中良控股，时代中国，美的房地产，CIFI控股等房地产公司均在“黄皮书”中； 龙湖集团中国海外土地华侨城招商局蛇口华润置地，华润置地和中国金茂等近一半的房地产公司处于“绿色环保”状态。
祥胜房地产中州控股北京首都置地金融街，亿达中国和银城控股正处在“橙色档”中。 中国恒大，富力地产，阳光100和国瑞房地产仍处于“红包”状态。
值得注意的是，最近一直在为“冷”融资的融信和融创，都将在2020年降级，融信已经实现了“零踩线”。 然而，4月12日，惠誉将融信的长期外币发行人违约评级（IDR）前景从“稳定”下调至“负面”，并确认该评级为“ BB-”。
惠誉下调评级主要是考虑到荣信在2020年的盈利表现。惠誉表示，荣信的EBITDA利润率（扣除资本化利息后）已下降，这是由于资本化了商品成本（COGS）的利息和应占合同销售额的增加与总债务之比保持不变。
实际盈利能力不容乐观，这是房地产公司信用状况“降级”，融资“冷”的原因之一。 纵观整个行业，利润率下降也是一个普遍的困境。
标准普尔（Standard＆Poor’s）预测，至少在未来两年内，国内房地产公司的利润率将继续下降，该行业的整体毛利率将比2018年中期的峰值下降至少8个百分点。 考虑到政府的监管政策和市场因素以及其他障碍，毛利率仍有可能低于其低预期。
标准普尔还表示，由于土地供应的日益集中，即使是大型开发商也难以获得所有高质量的土地。 一些地方政府在公开拍卖之前收取保证金，因此对开发商的营运资金有更高的要求，这势必加剧行业内强者与弱者之间的差异。
这表明，即使“三个红线”在短期内达到标准，房地产公司也不能坐下来放松。 “对于某些债务减少的公司来说，它们似乎会在短期内恢复绿色环保，但是仍然存在不确定性。随着融资压力的不断增加，需要对宏观经济趋势进行后续研究，才能真正促进中国的健康发展。企业。” 严跃进说。
此外，“降级”房地产公司的实际含金量仍有待商discussion。 在过去的一年中，房地产公司减少债务的共同业务包括分拆子公司和上市，增加少数股东的投资，发行永续债券以增加净资产以及通过金融投资来丰富利润。 其中大多数是具有较大业务空间的财务手段。
潘浩告诉记者，“三红线”主要是针对房地产公司债务规模和结构的监管政策。 “绿色文件”标签有一定的限制，不能解释房地产公司所有指标的统一性。 结果就是“降档”，而“降档”的过程就更加关键。
他还说，对于已经成功降级并处于安全状态的房地产公司，“发展指标”也需要引起注意。 如果存在诸如盈利能力急剧下降，股权比率低，业绩增长下降，库存周转效率低，土地储备规模缩小等问题，则表明该公司存在一定的经营风险。
大量信息，准确的解释，全部在新浪财经APP中进行
主编：王翔