原标题：上海高中入学考试新政出台20天：二手房繁荣在学区持续降温
上海二手房市场持续火爆。
最新数据显示，3月份上海的二手房交易数量约为39,000，延续了2月份的高峰交易，仅比1月份的44,000少了几千。
与上海二手房市场高成交量形成鲜明对比的一种现象是，学区的住房已经降温。 与一般住房价格下跌的逻辑类似，本轮学区住房价格下跌也从外圈开始。 中环和内环的学区仍然有更多的房间和更少的房间，但是价格下降也很明显。
渴望更换的张欢对市场有深刻的了解。 最近，由于她喜欢的学区房屋的降价，她陷入了是否要进入市场的纠结。 2020年下半年，上海将出现结构性房价上涨，主要是由学区住房推动。 据不完全统计，到2020年，上海学区的住房增长率通常将达到20％以上。
张欢以前看中了位于春申区的方井城湖滨晨云校区。 价格在2021年1月达到每平方米109,500元的最高价，并在3月跌至103,200元每平方米。 该社区的挂牌价在上周环比下降了0.8％。
学区有房屋价格下跌的痕迹。 3月16日，上海市教委正式重申了2018年提出的“高中入学考试改革”，其中包括该区重点高中的名额分配等问题。 《教育改革新政》一出台，学区房就结束了。
上海中原地产市场分析师卢文熙认为，从趋势的角度来看，尽管4月份会有很多新楼盘入市，但这将减轻二手房的压力。 根据目前二手房的挂牌数量和过去小阳春的市场表现，仍然有4月份可能会触及30,000套，甚至达到3万套以上的交易量。 但是，从在线签名的平均价格的角度来看，它可能会显示下降趋势。
随着二手住房市场的持续繁荣，学区的住房已经降温。 对此，陆文熙认为，学区以前曾经有过市场投机活动，目前正处于价值回报阶段，这与“住房不是投机活动”的由来是一致的。内部人士指出，父母购买学区住房的逻辑已经改变，新教育改革政策对上海学区住房和二手房格局变化的促进体现在人口流动取向的逻辑上。
学区住房降价
张欢的家人住在上海的闵行区。 他在去年年底卖掉了房子。 碰巧学区的住房激增，更换失败。
一种现象是，在上海市闵行区春申区，由于学区住房的祝福，去年房价上涨了50％。 2020年12月至2021年1月期间，张欢持有现金600万元，他所追踪的房屋价格每周都在上涨。 1月底，上海对房地产市场进行了调控。 3月中旬，还颁布了教育改革政策。 张欢的购房计划也被搁置了。
张欢以前乐观的房源，无论是“破旧的小房子”还是新房，都在每周降低价格。 业主完成此信息并将其于3月20日放回货架后，春申井城湖滨晨韵的一间房屋减少了21万本。自张Hua 3月初开始关注该物业以来，总价格降低了540,000。
自2月中下旬以来，在万科假日风景区的同一部门，一套大型住房的价格已降低了约110万。
张欢还注意到，3月中旬实行新的教育改革政策后，黄浦区和静安区的学区房屋数量仍然不多，但价格也降低了。 例如，静安京华公园最近只挂出一套住房，单价从3月初的约22万元/平方米下降到4月初的17万元/平方米。 这可能反映了学区的变化和趋势。 在必须购买学区住房的前提下，张欢担心是否要更换该部门。
此外，中介人和房东共同提高价格的努力并未消除。 4月7日，林玉刚选择一名中介人列出独家房源，并签署了赌博协议。 上市价格比同一社区的最新交易价格高3点。 仍然有许多中介愿意与房东赌博。 要价从一个月的5,000元到三个月的10,000元不等。
一些中介商店的销售人员认为，上海二手房的整体价值目前正在下降。 在高中招生的楼市调控博弈时期和新政消化时期的双重压力下，一些高中学生房东的心态下降了很多。 出售时，价格也降低了，但降价仍处于试用阶段。 例如，在潍坊和梅园，交易价格从每平方米约12万元的高位略降到每平方米约11万元。 就像林宇所说：“一旦上升，它将增加300万，而一旦下降，它将下降30万。”
在这种背景下，上海二手房市场的交易量并未下降。 在华东其他热门的二线城市，例如南京和杭州，由于缺乏相关的新政策，学区的住房增长趋势保持不变。 以杭州为例。 3月下旬，位于杭州文澜小学区的中国铁建国际城市的业主想买房，但并不着急。 在接下来的5天里，挂牌价格直接上涨了200万。
学区房间逻辑变化
张欢的心理变化充分反映了学区住房波动对购房者心态的影响。 许多父母不再坚持在第一层学区住房，而是在拥有良好学校和发展前景的学区寻找住房。 一方面，有财务方面的考虑。 另一方面，新教育改革政策的出台改变了父母对学区住房的认知逻辑。
另一方面，2019年出台的上海私立学校彩票政策是一项颇有影响的教育改革。 这项政策增加了父母对小学地区住房的关注。 但是，今年3月中旬出台的新的教育改革政策对2020年以后的公共初中和高中区住房不会产生太大的边际影响，也不会对二手房的格局产生太大的影响。
许多父母认为，2019年的私立学校彩票政策将对2020年有孩子入学的父母的决定产生一定的影响。例如，对于许多最初想向顶级学校报告的学生，父母选择重返其对等公立学校出于“避免不确定的风险”。
值得一提的是，当2018年整体市场下降时，上海学区的房价仍然坚挺，其弹性明显。 父母对学区住房教育“保证低谷”的心态导致了2019年上海房地产市场的缓慢复苏。 2020年4月和2020年5月，上海的二手房整体有所增加。
《 21世纪经济报道》记者采访的一些学生家长认为，2019年前的学区房是“学区房”或“小学区房”。 好的小学实际上是针对私立初中的。 如今，上海再次强调了“高考改革”的政策。 父母已经开始摆脱“小学学区住房”的概念，并寻求“区学区住房”，尤其是九年制学区住房。 这就是张Hua选择学区住房时更加关注该区房价趋势的原因之一。
因此，业内人士认为，真正的第一学区住房对二手房市场影响不大。 根据综合房价数据，到2020年，上海将迅速崛起的许多学区并不是真正意义上的一流学校，但在好的学校的基础上，还有更多有利于发展的因素。该地区，例如人口涌入和工业支持。 学区房。 这也使二手房的快速增长在一定程度上得以扩大，而学区房已进入价值回报周期。 （应访员的要求，本文中的张欢和林宇都是化名）
（作者：邵唐葵编辑：张维贤）