原标题：北京学区房间升温的逻辑路线：第二胎政策，出国的障碍和横扫期的结束
4月2日，北京市住房和城乡建设委员会发表讲话说：房地产经纪公司大肆宣传学区的住房行为，并与海淀区的万流和翠微以及西城区的德胜和西城区打交道。金融街对东城区，交道口等价格上涨较快的地区，进行专项执法检查。 在检查过程中，要求六家中介商店暂停运营和整顿，并且一些中介涉嫌使用隐瞒和其他不正当方法诱使消费者进行交易，未经授权发布房屋信息以及未以书面形式通知法规等。17案件。
自今年年初以来，为响应北京某些地区房地产市场的变化，监管部门已发布了多份文件，并进行了检查和采访。 其中，学区住房问题，进入市场的商业贷款以及租赁市场的混乱都已成为监管的重点。
作为“金字塔的顶端”，学区住房被认为是北京房地产市场近期变化的起点。自去年年底以来，北京已成为西城区和海淀区学区的一部分。房屋价格网格跳了起来。 一位《 21世纪经济报道》的记者调查发现，在海淀区一些热门的学区中，一些房屋的价格在一夜之间上涨了200,000美元。 西城区也曾曝光过，有学区的房屋单价超过40万元。
尽管只是一种情况，但这种情况仍然给市场情绪带来了很多刺激。 此外，北京房地产市场的交易量正在升温，房价也加速上涨。 国家统计局的数据显示，北京二手房价格的环比涨幅已从去年10月的0.4％增至今年2月的1.2％。
这轮学区升温的原因是什么？
“不可用”列表
根据北京市小学的注册时间，学区住房交易的高峰期通常在每年的第一季度，但学区住房的需求并未分为旺季。 陈女士是海淀区蜂鸟社区的居民，他告诉《 21世纪经济报道》，全年都有中介人对该社区进行咨询，客户经常在社区走廊张贴“购房需求”。社区。
蜂鸟社区对应于“头等舱”中关村第三小学是海淀区优质学区之一。 由于面积小和总价相对较低，该社区的房价在过去一年左右经历了两次上涨。
以约40平方米的朝南一居室公寓为例。 在2019年中，公寓的单价约为14万元，一年后升至15万元以上。 自今年年初以来，同一房屋的单价已升至17万元以上，相当于累计涨价超过100万元。
蜂鸟社区是北京市住房和城乡建设委员会视察的重点地区之一。 陈女士说，自去年以来，询盘数量异常多，导致业主不断提高报价。 即便如此，一些房源仍在争夺中，并且一些好的房源在房源当天就被签署了。 许多买家感叹“慢手”。
作为北京的“教育高地”，海淀区的魅力遍及全市，一些重点地区的学区一直是人们追捧的地方。海淀区一所重点小学的一名教职人员告诉《 21世纪经济报道》，学区住房的增加可能与放宽二胎政策有关。 自2015年10月全面放宽二胎政策以来，第一批“二胎”已经3到4岁了，现在是父母获得学位的时候了。
她还说，由于流行病和其他原因，许多父母意识到他们无法在短期内将孩子送去国外学习，因此他们转向了中国的优质学区，这也增加了对学区的需求。住房。 某些国际学校的学生人数最近有所增加也是由于这一部分的需要。
西城区的情况更加相似。去年5月宣布实施多校区划后，西城区的德胜学区和金融街学区高质量的学区住房曾经迎来了“驾驶趋势”。 尽管此后温度有所下降，但到年底，这些地区的学区住房交易再次升温。
《 21世纪经济报道》记者了解到金融街在丰汇苑和红汇苑等地区，虽然单价在18万元以上的房屋已经从主要经纪公司的应用程序中“下架”，但这些高价房屋仍然可以参与交易。 该地区的代理商向《 21世纪经济报道》记者透露，在北京进行上述检查之前，这两个社区的许多房屋的单价都超过了20万，平均价格也高于去年。 。
与需求的增长相比，优质的教育资源仍然有限。 自西城区于2020年5月宣布实行多校划分以来，北京全面实施了义务教育的多校划分政策。 尽管该政策进一步促进了义务教育的均等化，但对于优质学校所在的地区而言，进入同一地区的学校的可能性仍然大大高于其他地区。
实际上，为了避免学区温度上升对市场预期的影响，北京已采取了许多措施。 例如，在某些热门学区，中介机构的挂牌价格受到限制。 另外在连家我爱我的家在其他经纪公司的APP中，不再可以查询北京各个社区的历史交易价格。
横盘整理期结束
学区住房的升温也与北京房地产市场升温的总体趋势密不可分。
自2017年“ 317新政”以来，北京房地产市场进入了一个“横盘整理时期”，超过三年。分析员张大为的观点是，随着限制性住房的大量供应以及出台一些稳定楼市的政策，北京楼市的交易量受到限制，房价趋于稳定，部分地区的房价也有所回升。跌倒了。 与其他城市的房价稳步上升相比，北京房地产市场的性价比已经逐渐凸显。
到2020年下半年，随着疫情得到控制，早期积压的需求开始释放，这导致整个住房市场升温。
官方数据显示，2020年北京二手住宅交易量为16.9万笔，同比增长16％。 交易的绝对水平和增长率是自2017年以来的最高水平。在今年第一季度，北京新房和二手房的交易量都创下了近年来同期的历史新高。 其中，3月份二手房交易量达到22,000套，接近“ 317新政”之前的最高水平。
张大为认为，学区住房的升温不仅是这种大趋势的结果，而且在其中起了一定的领导作用。 两者相互影响，共同促进房地产市场的复苏。
其中，值得注意的是一批商业贷款，消费贷款等。信用资金的进入已经成为房地产市场的驱动力。一家从事信贷业务的金融机构的工作人员向《 21世纪经济报道》的记者透露，仅在过去的一年中，他的个人业务贷款和消费者贷款的规模就达到了1亿美元，其中大部分用于购房。
自今年年初以来，北京房地产市场监管的步伐突然加快。 政府已经发布了许多文件，并同时进行了多轮检查和访谈，以给房地产市场降温。 学区向市场和租赁市场提供住房和商业贷款的混乱已成为监管的重点。
实际上，今年调控北京房地产市场的出发点，恰恰是海淀区的学区住房。
早在1月20日，海淀区住房管理局就对联家进行了采访，我爱我的家，麦田和中原地产等中介机构，并强调，有必要停止对学区住房概念的spec测，并稳定股票住房交易市场的秩序。 2月初，北京房地产中介行业协会组织一些主要的中介机构签署承诺书，以减少高温地区房屋检查的频率。 根据《 21世纪经济报道》的报道，“热点”是指海淀区一些受欢迎的学区。
从那时起，针对上述热点问题，监管机构启动了多轮检查和访谈。
经过这一系列的动作后，学区的房间已经显示出降温的迹象。西城，海淀等地区的记者研究人们发现，在清明假期后，一些受欢迎的学区房屋的报价下降了，经纪人在提到学区房屋的概念时更加谨慎。 据他透露，来学区咨询的购房者数量没有明显减少，但交易情况却没有以前那么火爆。
张大为表示，尽管触底反弹和稳定是主流趋势，但由于北京是购房杠杆率最高的城市，北京的房地产市场不太可能大幅上涨。 在各种措施的影响下，短期内学区的住房需求将保持强劲，但其交易热情及其对整体市场的影响将下降。
（来源：《 21世纪经济报道》 21金融应用程序）
（负责人：DF372）
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