原标题：“三红线”维护绿色档案，龙虎：我们用“干净的自律”达到今天
房地产业界告别了大型开放和封闭时代。 在短期内实现了多次增长的房地产公司，表现增长率迅速下降，甚至一些房地产公司也开始走下坡路。 一段时间以来，“稳定”一词成为房地产业务绩效会议中经常出现的关键字。
龙湖是“审慎派”的种子选手，其特点是稳定。在过去的六年中，龙湖的销售规模保持了两位数的增长。 最新的年度报告显示，到2020年，其合同销售额约为2706.1亿元人民币，比2019年增长约11.6％;营业收入1845.5亿元，同比增长22.2％。
就盈利能力而言，去年可归因于股东的净利扣除公允价值变动影响后，归属于股东的核心利润为186.9亿元，同比增长20.2％； 毛利润为540.3亿元，同比增长6.4％。利率为29.3％。
当许多房地产公司陷入收入增加而不是利润的两难境地时，这张成绩单无疑将使龙湖能够“安全着陆”。高管我们似乎并没有为此感到宽慰。 在3月26日的演出会议上，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明孝坦率地说，Longfor看到这份财务报告并不感到兴奋或兴奋。
最近几年房地产法规越来越深入。 从征地，融资到销售，几乎每一个房地产发展的关键环节都面临着紧缩政策。 这样的行业环境使Longfor时刻都充满危机，而正是这种时刻存在的危机感使Longfor不能为自己的立竿见影感到自豪。
“我们仍然感到自己一直在前进。我们必须保持高度警惕，饥饿和口渴，尊重社会和国家，并对龙湖承担责任。” 正如邵明霄所说，在过去的一年中，龙湖像我们许多同龄人一样，仍在不断地调整和摸索。
“像清洁一样的自律”
当行业销售增速放缓时，出现了“爆炸性的雷声”现象，房地产企业的债务问题逐渐突出。 特别是去年引入了“三红线”。 根据践踏的不同级别，房地产公司分为四个级别：红色，橙色，黄色和绿色，分别对应于计息债务的0-15％的年增长率限制。 财务安全一目了然。
龙虎非常幸运，始终是最安全的绿色档案。 根据年度报告中的数据，截至2020年底，龙湖的净负债率与上一时期相比进一步下降至46.5％； 现金短期负债率为4.24倍； 扣除预收款项后的债务/资产比率为67％。 所有这三个数据均符合标准，并在绿色文件中。
邵明孝认为，这三个红线有利于行业的长远发展。房屋价格从长期影响到金融的长期影响，高杠杆公司或中小型公司的压力将增加，但行业中优秀而稳定的“参与者”可以获得更好的机会。 他说，今天是龙虎的“廉洁自律”。
“我们始终提醒自己，我们绝不能滥用财务资源或进行高息融资。多年来，在这个行业中，许多公司已经进行了预融资和非标准融资，而Longfor从未进行过预融资或非标准融资，使用过的资产管理计划，从未使用过的影子银行。”
据了解，Longfor去年1月发行了6.5亿美元的优先票据，票面利率低至3.375％至3.85％，期限为7.25至12年，此外，截至2020年底，Longfor拥有手头现金。和银行各项存款余额778.3亿元，同比增长28％，现金流量相对充足。
关于22个城市促进“土地集中供应”并将在一年内分三批出售房屋的消息，龙湖坦率地说它将改变经营方式，而坚持自律的龙湖也提前回应。
从龙湖去年的土地收购表现来看，到2020年，龙湖共收购121块地，新增土地储备建筑面积2567万平方米，其中股权1847万平方米，约占股权的72％。 一，二线城市征地总建筑面积达到88％。
到2020年底，龙湖的累计土地储备将约为7400万平方米，净资产面积为5279万平方米，估计总价值为9750亿美元。 今年，龙湖的销售目标定为3100亿元，比去年增长15％。
新的水路业务可以“慢慢来”
在这次性能会议上，龙湖的其他航道业务也受到了更多关注。 在本次绩效会议上，高管们披露了其他航道业务的运营数据。
去年，龙湖商业迅速扩张，全年有10个新的购物中心开业。 截至年底，龙湖在全国开设了49家大型购物中心，已开业建筑面积481万平方米，总体出租率为96.9％; 商业租金上涨了23％。 购物中心销售额达到58.2亿元人民币，增长了14％，达到305亿元人民币。
在租赁住房方面，经过四年的发展，龙湖皇冠公寓到2020年底累计开张客房9万间，租金收入18.1亿元，同比增长55％。 邵明晓指出，龙湖皇冠公寓去年实现了盈利，但由于疫情的影响而被推迟。 据说，龙湖皇冠公寓将在今年进入盈利期。 全年预计开业11万家，实现营业收入25亿元，继续保持行业前三位。
在热门房地产领域，Longfor也在加快部署。 2020年，龙湖地产“龙湖智能服务”将实现营业收入58.4亿元，增长36％。就在一个半月前，龙湖斥资12.73亿元收购了整个公司。亿达中国亿达服务在其房地产领域的100％股权。
此次收购再次引发了对分拆上市的猜测，但邵明晓和吴亚军再次给出了拒绝的答案。
“去年房地产分拆的开始也很动荡。每个人都在争先恐后地分拆。总公司和中小型企业都在分崩离析。整个空间即服务业务部门，因此没有部门划分。退市计划。”
邵明晓接着说，Longfor的智能服务收入嘛非常理性，不仅仅是追求规模，而是规模与质量之间的平衡。 他坦率地说，多年来，龙湖一直理解“不着急赚大钱”的原则，因此对智能服务领域有足够的耐心，不会盲目扩张，更不用说急于上市了。
实际上，Longfor的业务不限于智能服务业务。 今年1月，Longfor的外国官员宣布了一个新品牌“ Gannet”，它打开了Longfor C5和C6的两个新主要渠道：房屋租赁和销售以及房屋装修。
邵明晓介绍说，在内部，这两个业务最初属于智能服务领域的子业务，并且它们正在不断孵化新业务。 他们仍处于婴儿期和潜伏期。
其中，Longfor对租赁，租赁和销售市场的判断与2017年部署长期租赁公寓的决定相同。未来，中国城市住房存量肯定将是一个巨大的市场，尤其是在第一季度。 -和二线高能城市。 恰恰是Longfor从事这项业务。 到去年年底，大约有183家商店，现在有将近240家商店，因此已经升级为主要渠道业务。
房屋装修较为预制，已在功能区，天界，样板房及龙湖内其他地方使用。 Longfor认为，这种能力可以在B市场中得到进一步放大，数据显示，在C市场中它可以更大，更强大。
关于新业务发展的步伐，邵明晓强调：“我并不特别担心。 在接下来的两年中，将不会设定强制性的定量指标。 找到了一些撬点”。
（来源：时代金融）
（负责人：DF398）
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