资源型房屋公司的觉醒：无需担心净利润下降 招商局蛇口强制持有财产
作者：吴树英
后发展时期的蛇口招商局将做什么？
“我不明白这一点。它在各个方面看起来都不错。在“三红线”之后，有很多机会。为什么股价一直不涨？ 在招商局蛇口的股价最近再次触底之后，一位招商局蛇口的投资者告诉《 21世纪经济报道》。
尽管这是招商蛇口少数股东的个人剪影，但这也是招商蛇口所有投资者的共同愿望。
2015年，蛇口招商局将招商房地产的A股和B股合并为整体上市。 首日开盘价为每股25.3元，总市值为1873亿元。 元/股，总市值1006亿元。
在改制和上市之初，蛇口招商局曾经给市场带来很多想像力。 它在深圳的优越土地和中央企业独特的融资优势使其广受欢迎。 在过去的几年中，蛇口招商局在股票价格和业绩方面非常受欢迎。 很难让人满意。
蛇口招商局的管理并非没有反思。 如果从长远的角度来看，招商蛇口的计划是明确的。 在2020年3月23日举行的招商蛇口业绩发布会上，管理层明确表示，招商蛇口将把工业园区和集中业务定位为公司的增长业务。 “目标是数百亿的商业收入和一百家大型集中企业。这两个目标有望在五年计划期内实现。
大家一致认为，房地产行业已进入高强度，低容错的时代。 曾经被视为标准的“高周转率”模型也将退出舞台。 因此，越来越多的房地产公司已成为培育持有财产的一种“权利”。 毕竟，土地是不可再生的，租金是“赢利的牛”。 ”。
依靠母公司的资源，招商局蛇口过去曾在其控股业务中稳步发展，但如果它增加投资并平衡开发业务与经营业务之间的关系，那么对于其平庸的业绩将尤为重要。
中央企业的加速
不管招商蛇口的侵略性如何，在2020年年度报告中，其利润表现的确非常“抢眼”。
2021年3月22日晚，招商蛇口发布的2020年业绩报告显示，2020年招商蛇口实现归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比下降23.58％尽管行业整体下滑，但规模如此之大。领先的房地产公司已经出现了公司净利润的下降，但这也很少见。
净利润下降的原因当然是多种多样的。 行业整体低迷，结算周期的影响，高价土地的负担等，都可能影响房地产公司的整体净利润。 招商局蛇口对投资者的管理解释也基于以上几点。
蛇口招商局管理层在业绩大会上指出，归属于母公司所有者的净利润下降的主要原因是，公司截至2007年12月31日对有迹象表明存在减值迹象的资产计提了31.01亿元的减值准备。参照市场价格，到2020年底，这减少了归属于母公司的净利润。 22亿元。 “这部分主要是由于2016年和2017年实行限价政策。当时，一些高价土地减值准备金归属于母公司的净利润的影响比去年同期增加了7.5亿元。年。”
此外，招商局蛇口子公司转让产生的投资收益比上年同期增加31.17亿元，归属于母公司所有者的净利润比上年增加25.1亿元。当前财政年度的日期。 去年，由于流行病的影响，蛇口招商局持有的物业的营业收入也下降了几亿。
长期追踪招商局蛇口的分析师告诉《 21世纪经济报道》从好的一面看，招商蛇口的风格仍然非常审慎，高价位时更容易产生。 “净利润的下降也与会计处理有关。”
在业绩会议上，招商局蛇口区管理层反映：“房地产开发利润的下降是行业中的普遍现象，但我们也清楚地意识到自己的问题，我们也深刻地意识到房地产业已经长期进入土地红利。 在财务红利时代，管理需要立即生效。”
基于这种理解，招商局蛇口的风格自去年以来发生了很大变化。
蛇口招商局管理层在绩效会议上指出：“我们继续优化组织管理和控制，加强控股业务的专业纵向管理，促进三项核心能力的飞跃，进一步提高了组织效能，实行了有区别的薪酬技术系统。我们的一些做得不好的地区将被直接关闭，而做得不好的城市将始终被直接调整。 应该说，央企的力度很大。”
因此，蛇口招商局在规模和投资方面仍具有一些显着的优势。 2020年，蛇口招商局实现合同销售金额2776.08亿元，同比增长25.91％; 到2020年，土地出让金约814.3亿元，比上年同期的540亿元大幅增长50.8％。
快速的销售增长趋势有望继续。 蛇口招商局管理人员表示，到2021年，蛇口的年销售产值将达到5300亿元以上，公司2021年的年销售目标为3300亿元。 这是一个明显的加速目标。
后发展时代
许多购买蛇口招商局的个人或机构投资者都认为，这家房地产公司的优势无非是其在深圳的丰富土地资源。 在深圳前海，蛇口招商局拥有超过400万平方米的土地，其中大部分尚未开发。 如果能顺利进入发展阶段，蛇口招商局的收入和利润将非常可观。
但是问题在于，即使是资源型房地产公司，土地开发也受到各种因素的影响，这些因素在短期内无法实现。 这反映在股票价格中，这已经成为一个非积极因素。
“我认为仍然有压力，因为它的项目是在深圳或在深圳以外，它仍然感觉有些无法使用。” 曾对蛇口招商局进行调查的一位投资者指出。
在这种情况下，招商蛇口的突破之路值得观察，这关系到未来的发展和股东的回报。 在业绩发布会上，蛇口招商局管理层建议将工业园区和集中商业区定位为公司的增长业务。
招商局蛇口董事总经理姜铁峰表示，招商蛇口的新投资主要投资于企业。 大约有一个投资比率。 每年土地购买量的大约10％用于控股业务。 按照产能提高的速度，仍保持“稳步发展”。 战略。
蛇口招商局正在努力持有财产。 实际原因是其自身的保持特性足够。 据公开资料显示，招商管理有限公司目前在全国28个城市拥有60个商业项目，总商业量为350.万平方米。
然而，与其他领先的房地产公司相比，招商局蛇口目前持有的物业的租金收入仍有很大差距。 根据招商局蛇口年报，到2020年，招商局蛇口出租物业的租金收入为28.9亿元，而华润置地持有物业的收入已超过100亿元，龙湖集团也接近至60亿元。 很大的改进空间。
此外，如何平衡商业和住宅建筑物之间的资金分配也是投资者关注的领域。 姜铁锋认为，从住房中赚取的部分钱被投资于企业以获得长期回报。 实际上，工业园区不需要投入太多资本。 现在工业园区的发展模式已经逐渐成熟。 它可以实现滚动发展，并为公司形成稳定的回报。
“有一些公司在这个行业中追求。万科，华润和龙湖都在这样做。蛇口招商局是这样做的基础，其资本成本也很低。 如果一家公司承担其自身成本的10％进行运营，而投资成本的回报仅为每年5％，这不是亏损吗？ 利息无法涵盖。 对于蛇口的招商来说，可以做到6％。 因此，可以进行短期核算，并可以进行长期过帐。 这就是为什么。“分析师说。
从财务角度看，招商局蛇口指标的确优于其他房地产公司。 年报显示，到2020年底，招商局蛇口扣除预付款项后的资产负债率为58.84％，净负债率为28.81％，现金短期负债率为1.23。 根据“三红线”的要求，它是一家“绿色档案”房地产公司，所有这些都符合标准。
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