原标题：蔡米安尔·年报见解|越秀房地产：轨道交通+物业带来的收入和净利润双倍增长创造了公司的护城河
3月16日下午，越秀地产（0123.HK）2020年年报表现报告。公司董事长兼执行董事林兆元，副董事长，总经理兼执行董事林峰，首席财务官兼执行董事陈静出席了在线业绩发布会。
受疫情影响，2020年国内房地产市场交易先是先冷后热。 在这种情况下，越秀地产坚持防疫管理，创收和增收。净利分别翻倍增长去年同期分别增长了20.6％和21.9％，因此林兆元对演出会议也充满了信心。 他将公司2021年的销售目标定为112.2亿元，比2020年增长17.1％。他说，越秀将在实现目标后保持1000亿元。企业销售规模。
收入和净利润翻倍销量创历史新高
2020年到中国房地产对于企业来说，这是不平凡的一年。 上半年受到该流行病的影响。房地产市场变得越来越冷。 尽管下半年疫情得到控制，但房地产公司的资本监管水平再创新高，国内融资环境也趋紧。然而，到2020年越秀地产收入和净利润仍实现了双倍增长。 2020年越秀地产营业收入约462.3亿元，同比增长20.6％； 归因股东净利达到42.5亿元，同比增长21.9％； 核心网利润约40.2亿元，同比增长14.6％。
指标双倍增长的表现归功于去年的越秀地产合同销售业绩快速增长。 2020年，越秀房地产加快了项目的恢复工作和生产，同时创新了销售方式，积极推进线上线下整合营销，使年度合同销售额保持了快速增长，超过了既定的销售目标，并且合同销售额达到了新记录。 创历史新高。 年报显示，其累计签约销售额（连同合资项目销售额）达到957.6亿元，同比增长32.8％。 全年销售目标增长19.4个百分点，全年销售目标802亿元。 平均合约销售价格约为每平方米人民币25,200元，同比增长21.7％。 值得一提的是，越秀地产在大湾区的发展上得到了进一步的加强，合同销售有了新的突破。 根据2020年年度报告的数据，其全年在大湾区的合同销售金额约为人民币636.6亿元，占集团合同销售的66.5％。
除大湾区外，越秀地产在华东地区的销售规模也达到了新高。 全年实现合同销售金额199.2亿元，同比增长18.0％。 越秀房地产坚持“商住楼同步发展”的战略。现在我在商业该部门的布局包括商业，医疗保健，物资服务和教育等领域。
他们之中，商业地产作为去年疫情最严重的行业之一，越秀房地产通过创新和调整各种业务类型的运营方式，同时降低租金，仍然能够实现基本的运营稳定性。 在办公楼方面，它实现了逆势增长。 去年，它为该集团贡献了约6亿元的租金收入，此外，该集团持有其38.04％股份的越秀房地产（Yuexui Real Estate），基金实现收入约17.6亿元。
稳债“三红线”未踩
2020年，在房地产金融监管不断加强的环境下，越秀房地产仍然拥有丰富的融资渠道，使公司的债务结构得以不断优化。
根据企业融资董事陈静在业绩大会上介绍，由于去年疫情的影响，融资环境呈现出松散，紧张的趋势。 因此，公司利用上半年相对宽松的环境进行部分资本置换，并调整了国内外融资比例，以增加国内融资该比例也直接融资，进一步降低了融资成本。根据年报数据，越秀地产2020年均价借贷款成本为4.62％，同比减少31基点，处于行业领先水平。 截至2020年底，该集团的净借贷比率已大幅下降26.5个百分点至47.5％。 截至报告期末，越秀地产的现金及现金等价物及监控账户订金总金额约373.1亿元人民币，比年初增长23.6％。 足够的现金流，加上较低的融资成本，使越秀地产在备受关注的“三红线”指标之前取得了骄人的业绩，成为进入“绿色档案”的少数几家公司之一。列表。 房地产公司之一。
年报显示，扣除预收款项后，越秀地产的资产负债率，净负债率和现金短期负债率分别为69.2％，47.5％和2.25倍。
针对先前对越秀地产财务融资策略的管理过于保守的批评，林兆元也在业绩会议上公开回应。 他认为公司的核心应该是走得更远，在政策控制逐步升级的当下，确保财务稳定，健康和财务安全（包括保证评级）已成为公司的正确策略。
多样化的土地储备布局托德业务步骤进入新阶段
2020年，越秀地产将继续改善其债务结构，同时在多元化土地扩张方面也表现良好。
通过多元化和具有特色的“ 6 + 1”储备增长模式，越秀地产以较低的溢价在广州，佛山，江门，杭州，苏州，南京，青岛，烟台，济南，重庆和成都增加了22个新物业。土地，总建筑面积约为560万平方米，按权益法计算建筑面积约为329万平方米。 在土地布局上，越秀地产深化了“ 1 + 4”国家战略布局的实施，“ 1”代表大湾区，“ 4”包括华东，华中，华北和西南。
截至2020年底，其在大湾区和广州的土地储备分别为1353万平方米和1143万平方米，分别占集团土地储备总量的55.1％和46.6％。 截至去年底，越秀房地产连同在其他地区的新购置土地共拥有约2,454万平方米的土地储备，分布在全国21个城市。 这些土地储备可在未来三到五年内满足其发展需求。 新土地储备的类型也多种多样，包括普通住宅用地，城市更新用地和用于开发TOD模型的土地。
作为具有轨道交通+房地产特色的代表性房地产公司，越秀房地产将在2020年在广州增设两个TOD项目，即星月山盘（水溪项目）和星汇城（振龙项目），土地面积为103万平方米米。 截至2020年底，越秀房地产共有5个TOD房地产项目，分布在广州黄埔，增城和番yu的三个主要地区。 公司TOD项目的土地储备总面积达到388万平方米，约占大湾区土地储备的28.7％。 占集团总土地储备的15.8％。 值得注意的是，五个TOD项目全年实现合同销售额约170亿元，同比增长236.6％，占公司总销售额的17.75％。 可以看出，越秀房地产的经营格局中，TOD业务在不断加强，轨道交通+物业模式逐渐形成了强大的企业护城河。
林兆元还在业绩大会上对公司的TOD项目表示了期望，即预算目标不低于180亿元，并希望超过200亿元。 他还说，未来，该公司将加深TOD战略的实施，并成为大湾区的第一家，大湾区，中国领先，最具影响力的TOD开发公司。
面对今年出台的“土地集中供应”政策，林兆元似乎为新的变化做好了充分的准备。 他说，在实行集中式土地供应政策的22个城市中，越秀房地产已进入13个城市。 集中土地供应的好处是，土地竞争的程度将得到缓解。 对于越秀来说，这是一个获得土地的机会，也有利于成本控制。就人力而言，越秀地产将进一步加强投资和开发团队用于土地分析，投资研究和决策。 对于行业内所有公司将面临的财务压力，他表示充满信心：“越秀房地产的资金相对充裕。这项政策可能对我们更有利，但机会更大。”
（资料来源：Caijing.com）
（负责人：DF545）
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