观点房地产网络 除了令人眼花performance乱的业绩外，融创的年度报告更引人注目的是资本结构的改善。
报告期内，融创实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2％； 毛利约为484亿元，同比增长16.9％； 毛利率约为21％，较2019年的24.5％有所下降; 股东应占利润356.4亿元，同比增长36.9％。 核心净利润约302.6亿元，同比增长11.8％。
在此报告卡的后面，与“三个红线”有关的各种债务指标也得到了很大改善。
该公告披露，截至2020年底，融创的净债务比率为96％，无限制现金短期债务比率为1.08，扣除预收款项后的债务与资产比率为78.3％。 按照“三红线”控制标准，融创的净负债率和无限制现金短期负债率均达到了中央银行控制指标的要求，从“红色水平”到“黄色水平”。
参加绩效会议的一位投资者向View Real Estate的新媒体透露，融创现在更加关注平衡，全面和高质量的发展。 它不再将规模增长放在首位，而是将继续降低杠杆率并改善资本结构。 整体综合竞争力。
管理层仍然对财务指标的优化和规模绩效的增长充满信心：“根据目前的布局和土地储备的质量，未来的销售将继续保持两位数的增长，计息负债将控制在规模相对稳定。”
据悉，融创2021年的合同销售目标为6400亿元，年可售资源将超过9000亿元，其中78％以上位于一，二线城市。 2020年全年合同销售金额为5753亿元，按此计算，将增长11.25％。
“三红线”降为黄齿轮
在2019年之前，融创采用了高杠杆方法来快速扩展规模，并迅速建立规模优势，在行业中排名第四。 但是，这种方法显然是不可持续的。
从2019年的“融资结束”规定开始，融创开始调整其战略重点，以优化资本结构和降低杠杆率，并开始频繁表达其对“减少债务”的信心。
据报道，融创中国首席执行官王孟德在业绩发布会上表示，现阶段规模和增长对公司而言不是最重要的事情。 该公司希望将来具有全面的综合竞争力。 他说，到2020年，三个指标得到了极大的优化，其中两个指标已经达到标准。
他提到的“三个指标”意味着，到2020年下半年，央行将房地产企业分为“红橙黄绿”四个等级，以设定2020年下半年的信贷增长规模。根据“三红线”标准。
这些规则众所周知：根据杠杆水平设置三个红线，扣除预收款后的债务比率大于70％，净债务比率大于100％，现金短缺-定期债务比率小于1倍。 根据上述标准，央行将房地产企业分为“红橙黄绿”四个等级，设定信贷增长规模，分别对应计息负债的增长率为0、5％， 10％和15％。
最新的年度报告显示，到2020年，融创中国的净负债率和无限制现金短期负债率均达到了“三红线”政策标准，只有扣除预收款后的资产负债率并未低于红色。线。 。
具体来说，截至2020年，融创的净债务比率约为96％，比去年年底下降了约76.3个百分点。 无限制现金短期负债比率约为1.08，比上年末增加约0.51； 扣除预收款项后，债务与资产的比率约为78.3％，比上年末减少约5.6个百分点。
他说：“未来两年，我们必须继续保持整个集团的财务指标和资产结构，包括不断优化债务指标，主要是通过销售利润和净资产来降低债务比率，并同时大力推进融资结构调整，促进融资成本降低。” 王孟德透露，资产负债率指标将于2022年提前完成。
实际上，无论是企业的“三红线”，银行的“两红线”，还是最近的土地集中供应政策，政府都在不断出台调控政策，以促进市场的稳定健康发展。 。
上述投资者透露，融创董事会主席也在业绩会议上表示了对监管政策的支持。 “在一个像房地产这样庞大的行业中，必须进行监管才能使该行业更安全。监管不当对银行，开发商，政府和人民都是不利的。”
据他介绍，一个不受监管的市场将导致住房和土地价格疯狂增长。 对于开发商而言，土地价格的上涨速度快于住房价格，他们无法赚钱。 普通人买不起； 金融机构也有风险。
但是，监管政策也加快了行业分化。
“政策对行业有利，但对所有公司均不利，这加速了公司的清理。” 孙宏斌说，现阶段，公司，金融机构和政府都受到了监督。 再加上流行病的影响，整个行业的变化，人口的变化，整个行业一直处于全新的逻辑之下。 在这种崭新的行业逻辑下，这是杰出企业的黄金时代。
在这种逻辑下，融创需要把握高质量的综合规模和综合竞争优势。 孙宏斌继续指出，高质量的规模包括五个方面：销售，土地储备，融资，自有资金和合作资金。 综合竞争优势是品牌，产品，营销和服务的优势。
谈论“集中土地供应”
孙洪斌提到的法规自然也包括了最新的集中土地供应政策。
3月初，“ 22个重点城市的居住用地将集中在两个地区，到2021年居住用地公告不得发布三次以上”的消息开始流传，涉及北京，上海，广州，深圳，天津，重庆，南京，杭州，厦门，合肥，济南，武汉，成都，福州，郑州，无锡，苏州，沉阳，长春，宁波，青岛和长沙。
试点项目中的大多数热点城市都属于融创的发达城市，这一政策的影响自然是投资者关注的焦点。
“这项政策的主要目的是使政府的土地生产和供应更加透明和规范，并在确保土地供应增长的同时更加透明。”
投资者告诉View Real Estate的新媒体，融创认为，集中式土地供应政策短期内影响不大，下半年和明年影响更大。 几家大型领先公司的土地征用策略不多。 对中小型房地产公司的影响将更大。
“领先的公司每年都会保留一定数量的土地，但是他们会根据土地的时间在一定的时间调整分配。 对于融创来说，这是一件好事，因为我们在这些城市中拥有优势。 ，对市场有一个良好的判断力，当多个项目同时出现时，这些项目的利弊可以被流失，并可以在合适的位置以合适的价格获得土地。”
在公开市场上获得土地只是融创公司获得土地的方法之一。 据悉，融创的土地收购主要采取三种方式：公开市场土地收购，并购和产业合作。
财务报告显示，到2020年，融创中国将新增土地储备约5877万平方米，实现增加值7261亿元。 截至2020年底，融创中国的土地储备约为2.58亿平方米，其中股权土地储备面积约为1.61亿平方米。
在此期间的新增土地中，有36％是通过公开市场获得的，30％是通过并购获得的，34％是通过市场合作获得的。
在公开市场上，融创在许多城市都具有规模优势，因此可以对土地做出更准确的判断。 据悉，到2020年，融创在12个城市的销量排名第一，有25个城市排名第二至第五，有18个城市进入本地市场前十名。 其中，杭州的销售额超过400亿元，重庆和武汉的销售额超过300亿元，在17个城市的销售额在100亿至300亿元之间。
此外，随着各地文化旅游城市的陆续启动，产业协同能力也极大地提高了融创的土地收购能力。 去年11月，融创和华发中标了宝安沙井的A301-0575地块。 这也是融创首次在深圳公开市场上收购土地。 ？
这是为融创冰雪文化旅游城定制的情节。 该地块旨在发展与文化和旅游业相关的产业，需要建设冰雪项目，影视酒店项目，并拍摄以深圳为背景的城市主题电影。 该地块还可以实现房地产，文化旅游，文化和展览业的全面协调。
管理层在业绩发布会上表示，融创今年将严格控制征地进度，更加注重土地开发质量，继续推进城市共建战略，充分发挥产业优势和品牌优势。合作能力，并推动更多项目登陆。