原标题：融创已售出5700亿套房屋，但仍欠债红线
融创中国董事会主席孙宏斌来源：融创中国官方网站
“我支持法规。没有法规，这个行业将无法完成。房屋和土地价格将飞涨。”
3月12日上午，融创中国举行了年度业绩发布会。 董事长孙宏斌就房地产市场监管发表了直率的讲话。
融创在同一天披露了其2020年全年业绩。根据多项指标，该报告卡非常漂亮：收入2305.9亿元人民币，净利润356.4亿元人民币，收入，净利润，每股收益和股息每股。 超过30％。
令人惊讶的是，该公司的年度合同销售额约为5752.6亿元，保持了行业第四大的地位，但未能完成其6,000亿元的年度销售目标，完成率为95.88％。 在TOP5房地产公司中，唯一没有达成目标的公司。 过去，融创的管理层曾表示，到2020年实现6,000亿以上的销售额绝对没有问题。
孙宏斌不在乎，“由于受到控制和流行，我们去年的销售额减少了200亿。没有必要获得6000亿。我可以达到6500亿。”
融创的主要重点是减少债务。 在财务绩效方面，效果是立竿见影的。 与“三红线”标准相反，融创在一年内降低了两个档位并进入了黄色档位。
融创的热衷于打开和关闭，并发挥高杠杆作用，在过去两年中为了稳定而放慢了脚步，“老孙子”不再具有侵略性。 但是，在出售房屋的业务中，您真的可以成为“时间的朋友”吗？
降低速度以获得稳定性，仍然是最困难的障碍
“我们不太在乎销售。” 经过连续两年的业绩会议，孙宏斌作了上述表态。
游戏规则确实发生了变化。
降低了“不投机谋生”的总体基调。 自2021年以来，各个地区的房地产调控措施已累积了70多次。 到2020年中，新的房地产融资法规的“三个红线”已经试行，强地震的影响尚未消失。
“三红线”是指三个标准：扣除预收款后的资产负债率大于70％，净负债率大于100％，现金短期负债率小于1时间。 对于触及2、1、0红线的房地产公司，计息债务的年增长率必须控制在5％，10％和15％以下。 如果三个红线都被击中，则开发商将无法再借钱。
在2020年上半年，所有三个融创公司都上线了。 截至去年6月底，总债务达到8625.21亿元，创历史新高。
融创是典型的“三高”球员，高杠杆，高营业额和高增长。 通过数以百亿计的并购，融创已经获得了大量的土地储备并实现了超车。 孙宏斌对土地投资并不not，放开了自己的言论：“谁可以借更多的钱，便宜的钱，更长的钱以及可以跨越周期的钱，具有很大的优势。 如果有这个机会，请不要走。 相反，降低杠杆率是错误的。”
融资供应方面的紧缩迅速蔓延至房地产业务。 2020年，融创调整了战略布局，公司专注于三件事：降低融资成本，优化资产结构以及审慎获得土地。
2020年全年，荣鑫的土地储备增加了约5877万平方米，比上一年的9970万平方米下降了约40％。
在这种流行病的压力下，融创（Sunac）去年前八个月的销售刚刚完成了其目标的一半。 为了迅速提取资金，该公司毫不犹豫地打折以加快房屋销售。 2020年，累计平均合同销售价格约为14020元/平方米，较2019年的14530元/平方米和2018年的15070元/平方米继续下降。
此外，融创还出售了其在酒店和文化旅游公司中的部分股份，为了加快杠杆率的降低，房地产业被拆分出来并上市。
到2020年底，融创的两条红线变成绿色：净债务比率下降到约96％，同比下降76.3个百分点； 现金短期债务比率约为1.08，同比增加约0.51。
接下来，融创仍然有一个红线，也就是说，在扣除预收款项之后，债务/资产比率应降至70％以下。 当前的指标是78.3％。 融创中国首席执行官王孟德表示，最后一个目标将在2022年提前完成。
到2020年，总借贷规模约为3034亿元，债务方面的压力不小。 对于融创而言，利润增长需要一个过程，而最后一条红线将是最困难的障碍。
接二连三地，高杠杆的逻辑不再
进入2021年，孙宏斌的战略行动发生了微妙的变化。
今年1- 2月，融创的合同销售额约为684.2亿元，同比增长122％。 2月，合同销售金额同比增长172％。 融创先后在上海，无锡，重庆等地夺冠。 据不完全统计，当月土地出让金达180亿元。
融创参与的土地收购“三个王国”特别有趣。 该公司与建发局合作，以总价64.52亿元的价格竞标上海普陀区石泉社区的一处房屋，击败了其他两个土地收购实体，投资促进和保利。 由于该地块的溢价率为36.15％，单价超过每平方米80,000元，因此受到普陀区政府的采访。
楼面地价近8.5万元/平方米。 如果想赚钱，新房的价格至少要达到12万元/平方米。 这显然与防止土地拍卖和房地产市场过热的原则背道而驰。
在12日的演出会议上，孙红斌认为热点城市的土地供应仍然不足。 “热点城市的土地竞争仍将激烈。我认为在下半年或明年对土地的影响可能更大。”这可能解释了他对一线和二线城市土地购置的热情。 。
他还说，融创的土地收购主要来自公开市场，并购和工业项目这三个方面。 公开市场具有最大的优势。 有58个城市公司负责120个城市，它们可以抓住板块轮换。 机会。
对于融创而言，2021年仍然是总体稳定的一年。 一个重要的体现是，其年度销售目标最初定为6400亿元，这是一个“安全”的水平。
如今，“疯子”孙宏斌已经趋同。 他仍然对房地产行业的发展前景感到乐观。 他认为，收入仅占1.7％的文化旅游在未来将是一项不错的生意，但他也感叹房地产开发商的发展逻辑已经改变。
在演出会议上，他没有透露融创的新逻辑。 他认为只有一个集体公认的原则，“高杠杆率的逻辑绝对不存在，快速增长和超越杠杆率的时代已经过去。”
这是融创最好的游戏。
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主编：王翔