原标题：随着业绩的加速发布，时代邻居（09928）的股价能跌至谷底并反弹吗？
在3月10日市场上市后，地产股Times Neighborhood（09928）发布了2020年业绩报告。 经过两个交易日，它已上涨了6％。 特别是在香港股市的恒生指数在12日大幅回落之后，Times Neighborhood仍然维持在红色市场中，与过去六个月的趋势相比，Times Neighborhood的股价已经停止下跌，表现似乎被认可。
报价来源：智通财经
智通金融观察到，2019年，《时代邻居》于年底上市。 由于房地产市场的投机热潮，股价由发行价5.15港元升至13.74港元，升幅达167％。 但是，去年年中，在发布中期业绩后，时代邻居的股价一直低迷，最近又跌至发行价附近。
去年9月以来，尽管香港股市的物业管理服务业经历了大幅回调，但进入2021年后也出现了显着反弹。但是，这一时代的趋势已经偏离了这一领域。
主要原因是，自去年第四季度以来，房地产行业新增加了几只市值较大的新股，房地产股票的上市总体表现良好，这促使该行业停止下跌并反弹。 但是，除了主要的碧桂园服务外，观察房地产行业的旧面貌，他们的适应力通常很弱。 进一步的归因是，该行业先前的热门投机行为导致个别股票的估值出现偏差，并且不可避免地会出现回调。
当业绩期临近时，重新分配已经上市半年的房地产股票是否有任何价值？ 时代邻居的表现可以支持当前的估值吗？
扎根于海湾地区并辐射全国，合同建筑面积翻了一番
时代邻居成立于1998年，总部位于广州。 它是时代中国（01233）的第一家控股子公司，为其开发的物业提供管理服务。 2019年12月19日，时代邻居被分拆并在香港股票上市。
从商业角度来看，时代邻居从广州开始，扎根大湾区，然后辐射到全国。 截至2020年12月31日，公司管理的物业管理服务覆盖53个城市，518个物业管理项目（不包括9个城市公共服务项目），物业管理的建筑面积为6881万平方米。 此外，该公司还有67个尚未转交给管理层的合同物业管理项目。 未交付建筑面积1,290万平方米，合同建筑面积8,168万平方米。
如果算上城市公共服务项目，截至2020年底，公司的签约建筑总面积达到1.11亿平方米，比2019年底的5800万平方米增长92.4％，几乎翻了一番。
智通金融APP观察到，在过去的两年中，通过母公司时代中国和并购，在“ 4321”战略的指导下，时代邻里迅速扩大了经营范围，业务覆盖范围从大湾区到长三角，成渝等地区。
2020年，时代邻居成功收购广州浩庆物业管理有限公司和广州耀城物业管理有限公司，收购上海科彦51％的股份，进入电力物业管理和工业物流房地产物业领域管理层，并签署了收购成都的协议。 大连兴科技有限公司49％的股份位于西南地区。
截至2020年12月31日，在时代邻居管理的项目中，大湾区约有4,550万平方米的物业管理管理建筑面积位于大湾区，占物业管理管理的建筑面积的66.1％。服务。 2020年新增签约建筑面积1270万平方米，大湾区签约建筑面积将增加880万平方米，约占69％，其他签约建筑面积城市将增加390万平方米。
可以看出，时代邻居在大湾区以外的区域扩张项目所占比例已达到30％。 尽管大湾区对房地产公司来说是一块肥肉，无论其人口或经济状况如何，但竞争者众多。 如果想扩大规模，国家扩张是必不可少的步骤，但是它能否在其他地区成功复制则需要进行时间测试。
加速扩展第三方业务
在商业生态方面，其管理的财产包括住宅物业和非住宅物业。 到2020年，公司的住宅物业建筑面积将占32.4％，非住宅物业建筑面积将占67.6％，非住宅物业建筑面积将增加约5个百分点。 但是，非住宅财产收入的比例低于面积比例。 主要原因是非住宅物业包括商业物业，办公楼，政府建筑物，公共设施，医院和学校等。其某些项目的平均费用低于住宅物业。
另一方面，作为时代中国的子公司，时代邻里的业务与它有着密不可分的关系。 截至2020年12月31日，时代中国所管理的时代社区建筑面积占31％，第三方房地产开发商的建筑面积占69％，第三方项目占该面积的14.2个百分点。去年同期。 第三方项目收入的比例也从43.7％增加到51.3％。
智通金融APP认为，从主观上来说，时代邻居逐渐摆脱了对时代中国的依赖，从而为业绩增长打开了上限。 客观地讲，《时代》中国的大部分业务也位于广州和大湾区，而《时代》社区正在扩展到其他地区。 在项目进行期间，时代中国的业务比例进一步稀释。
这与时代相邻有两个方面。 一方面，增加第三方业务的比重可以迅速扩大业务规模，提高业绩；另一方面另一方面，这也带来了一定的风险。 通常，第三方项目的平均费用低于母公司项目的平均费用，并购产生的收入还带来许多问题，例如现金流量减少，商誉增加和公司磨合。
在香港上市的许多房地产公司都是房地产公司的衍生产品，但它们的大部分业务都严重依赖母公司的项目。 短期来看，公司这部分业务相对稳定，市场估值较高。 这可能是该时代被杀死的社区估值的因素之一。 但是，随着房地产业的发展，并购是未来的趋势。 产业结构可能会进一步改善，国外扩张项目可能具有更大的增长潜力。 从长远来看，这类公司可能会被重新强调。
收入增长迅速，估值具有吸引力
从业绩上看，2020年集团收入为17.58亿元（人民币，下同），同比增长62.6％; 毛利润5.31亿元，同比增长73.9％； 毛利率为30.2％，同比上升2个百分点； 股东应占利润利润为人民币2.33亿元，同比增长93.7％。 每股基本收益为25美分，拟派末期股息每股7.1美分。
在收入方面，从收入份额的角度来看，物业管理服务仍是最大的收入来源，占57.4％，非所有者增值服务，社区增值服务和其他专业服务占24％。分别为％，10.6％和8％。 物业管理服务收入同比增长49％，但收入比例下降5.3个百分点，社区增值服务收入比例上升3.3个百分点。
在公司通过科学技术手段和标准化的服务流程降低成本并提高效率之后，收入成本下降了，这导致了毛利率的提高。 2020年，《时代广场》的综合毛利率为30.2％，同比增长2％。 其中，物业管理服务和非所有者增值服务增加，而社区增值服务下降4％至51％。
智通金融APP了解到，综合毛利率的30％在房地产行业的中上端和上游，而社区增值服务的毛利率在51％处于行业领先水平。 该期间的下降主要是由于租赁了具有高毛利率的公共场所。 停车场管理部门以相对较低的毛利率扩大了生活服务，但总体毛利率仍然不低。
在支出方面，支出比最大的行政支出高44％，这大大低于收入的增长率。 得益于毛利率的提高和成本控制能力的提高，净利润率从8.8％增加到13.5％。 但是，该公司的净利润率在横向比较中处于中等水平，并且没有明显的优势。 这也会影响市场的估值。 由此可见，该时代街区的整体成本控制能力亟待提高。
资产结构方面，截至2020年12月31日，公司非流动资产7.38亿元，为去年同期的三倍，主要是由于业务扩张，并购带来的商誉，无形资产和增加在预付账款中，商誉增至2.84亿元，但相对合理。
流动资产为人民币19.1亿元，同比增长52％，主要是应收账款5.74亿元，同比增加169％；现金及现金等价物为10.47亿元。期末。 期末，流动负债为8.52亿元，主要是应付账款和合同负债，非流动负债减少所致。
整体资产净值从8.99亿元增加到2020年底的17.61亿元。债务结构相对稳定，现金流量相对充足。
回到二级市场，截至2021年3月12日，Times Neighborhood的市盈率为22倍，市盈率为3倍。 经过纵向比较，市盈率已回到合理低估的区域。 横向比较，截至3月12日，香港股票的房地产行业平均市盈率为53倍，市净率为8.6倍。 与市值排名前20位的公司相比，Times Neighborhood还进入了一个被低估的领域。