原标题：紧缩抵押贷款，严格控制和关闭营业贷款后，深圳的房地产市场将如何发展？
他说：“这是深圳历史上最严格的规定。将来将没有机会。” 2021年2月20日，在深圳的一家房地产交易集团中，一位关注深圳房地产市场的人士说。
“别客气。我这个月的表现是88,000，您怎么看？” 在2021年春节后的第一个工作日，深圳的一名中介告诉《 21世纪经济报道》记者。
就像他们的亲身经历一样，深圳房地产市场几乎所有的投机空间都被逐步升级的管制政策所“封锁”。 所有可能非法流入房地产市场的资金也受到了严重的“精确打击”。 抵押贷款和经营贷款的评估价格和比率逐渐收紧，可利用的资本杠杆越来越低。
深圳政府遏制“家庭投机”的决心是显而易见的。 毕竟，深圳的房价在全国都是独一无二的。 根据国家统计局发布的最新房价数据，2021年1月，深圳的二手房价格再一次领先全国，同比增长1.7％，同比增长增长15.3％。
政策增加和监管升级后，深圳的房地产市场将走向何方？
关掉水龙头
此次深圳监管升级的序幕始于正式发布的二手房交易参考价格发布机制。
2021年2月8日，深圳市住房和建筑局发布了《深圳市住房和建筑局关于建立二手房交易参考价格发布机制的通知》，随后正式发布全市3595个居住社区的二手房交易。
根据许多中介机构，买卖双方以及其他市场参与者的反馈，二手房的官方交易参考价与实际交易价之间存在一定的折扣。
尽管市场为引入此发布机制做好了充分的准备，但开始时并不会有很多市场参与者持消极态度。
“二手房参考价格机制于2月8日发布后，我当时持怀疑态度。我感到银行不可能按照此政策批准抵押贷款。毕竟，指导价和实际交易额市场价格相差太大。” 叶莉告诉《 21世纪经济报道》记者，他是深圳一家品牌代理商的所有人。
叶莉显然低估了该政策的执行。 实行二手房参考价发布机制后，深圳许多银行迅速采取行动，表示将以二手房参考价为基础发行住房抵押贷款。
根据《 21世纪经济报道》的先前报告，中国光大银行率先发布了一份文件，声明根据《深圳市住房和建设局关于建立二手房交易基准价格发布机制的通知》根据法规要求，住房和建设局发布的二手房交易价格将作为抵押贷款的参考依据。
此后，四大银行的建设银行和农业银行也进行了跟进。 进一步收紧抵押贷款以降低贷款比率已经是“固定的”事实。
紧缩抵押贷款的最直接影响是，可供购买者使用的杠杆变得更低。 “首付的30％已直接变为50％，客户非常着急，尤其是那些刚刚达成交易的客户，他们太忙了以至于无法回复微信。” 叶莉指出。
在严格控制抵押贷款之后，深圳官员还对非法经营贷款进入房地产市场进行了调查。
据报道，自去年11月以来，一家商业银行一直在收紧经营贷款。 深圳二手房价格参考机制实施后，该行加大了对经营性贷款使用情况的调查力度。
最近，这家商业银行发现一些客户通过注册一家空壳公司并创建虚假的商业痕迹获得了贷款，最终资金流入了房地产市场。 针对这种违规行为，银行向客户提取贷款，并限制客户在7个工作日内清算贷款，否则他们将起诉或收回抵押品。
另外，据《 21世纪经济报道》记者从多家金融中介机构获悉，深圳一些商业银行已开始执行有关规定，申请住房抵押贷款的个人只能在六个月后批准商业贷款。
深圳房地产市场在哪里？
控制流入房地产市场的资金将对市场产生直接影响。 深圳市房地产经纪人协会发布的最新数据显示，从2月15日至2月21日，深圳二手房网上签售362套（包括自助网上签售），比上年下降78.3％。月。
尽管受到春节的影响，市场的观望情绪的确增强了。
海北总经理谢林峰告诉《 21世纪经济报道》，在新政策不明确的情况下，许多购房者不会急于采取行动，因为首先，新政策的实施将大大增加购房成本，并且如果严格执行，那么从长远来看，房价肯定会受到影响。 “这样，三到六个月将是一个观望期。”
显然，官方目标是控制房地产部门的财务杠杆，以稳定房价市场。 毕竟，深圳的高房价确实会降低该市对人才的吸引力。
根据乐友家研究中心的数据，2020年，深圳二手房平均交易价格为每平方米66045元，同比增长10％。 细化到每个月，全年从8月到9月仅略有下降； 到12月，平均交易价格达到每平方米70,800元，创下全年新高。
京东数字技术研究院曾发布《 2019年中国人口迁移与城市化发展研究报告》，显示2018年北京，上海，广州，深圳等一线城市人口外流比例达到1.13％ ，0.95％和1.05％。 和2.56％。
关于这一现象，京东数字研究所首席经济学家沉建光说，一线城市外流的重要原因是房价高企。 例如，尽管深圳是企业家的天堂，但高房价却使普通收入群体难以承受。
对于深圳的年轻人来说，如果他们不希望在深圳稳定登陆，他们中的许多人会选择离开。
Lin Yuan是深圳一家领先的技术公司的测试工程师，并拥有北京985所顶尖大学的硕士学位。 在深圳挣扎了几年之后，她终于在2020年离开深圳，回到了西部的首都。 “我存了足够的首付款，但在流行病之后，深圳的房价上涨了很多，最后发现我负担不起。 离公司很远。”
当然，稳定住房价格不仅取决于降低需求方面的期望，还取决于降低供应方面的有效性。
对此，深圳官员多次表示，将继续增加供给，加快建设人才，保障性住房双轨，多层次，广覆盖的住房保障体系，使住房建设取得成效。改革将使越来越多的人受益。 市民团体。
2018年，深圳市发布改革文件，系统性地建立了市场商品房，人才住房，经济适用房和公共租赁住房的“ 4 + 2 + 2 + 2”住房供给和保障体系，力争形成“ 1+ 3 + N”住房制度体系提出了到2035年增加170万套住房和不少于100万套公共住房的发展目标。
（作者：吴淑英编辑：张维贤）