原始标题：银行业评论：放宽抵押贷款限制？或只是保持本地市场的稳定
事件：根据《 21世纪经济报道》，中国人民银行广州分行和广东省银监局最近已在广东省（深圳除外）管辖范围内签发了相关法人。银行行业金融机构房地产贷款集中管理相关职位结合广东省实际情况，向三，四级地方法人公告银行房地产贷款比重上限分别提高了2个百分点和2.5个百分点。
投资要点
广东适度放松的地方银行房地产贷款额的上限本身就符合以前住房贷款新规定的要求，反映了当地情况和稳定性市场政策导向。
中国银行业和保险监督管理委员会于12月31日发布了有关房地产贷款的新规定，将所有银行分为五个等级，并为每个等级的个人住房贷款比例和不动产贷款总额比例设定了两个上限我们之前估计一些顶级银行超出了标准（由于抵押）库存规模较大），因此新政策会影响房地产市场和银行信用投资的影响是深远的。 今年曾经导致某些地区的抵押贷款配额不足，一些银行也信用交付计划已调整。
最近，广东省将本地公司银行三，四级抵押贷款的上限分别提高了2pct和2.5pct，这意味着广东的抵押贷款额度已经放宽了，但是我们认为这并不意味着放宽对房地产贷款的监管，超出了预期，因为以前的政策文件已明确指出“可以与区域发展实际上，第三，第四和第五级银行的住房贷款比率上限将在2.5pct之内增加或减少。” 因此，这次广东省住房贷款集中度指标的提高目标和幅度完全符合以前的政策要求。 需要强调的是，除住房贷款（如开发贷款）以外的房地产贷款所占比例保持不变，因此指标放宽仅针对住房贷款，而国有银行，股份制银行和私人银行不参与。
我们认为，广东放宽住房贷款比例的上限主要是基于该地区的实际情况，以稳定房地产市场的发展和消费者的期望。保证满足严格的需求。 另一方面，监管部门仍在严密调查商业贷款和消费者贷款非法流入房地产市场的情况。 同时，对热点地区的房地产控制仍然严格，因此，这并不意味着住房贷款的控制总体上放松了，但也不排除在其他方面也将适度实行。 调整指数上限。此外，从本地公司银行业务的角度来看，适度放松抵押贷款也可以缓解一些压力，因为最近已禁止了地区公司银行。互联网异地渠道接受存款，贷款和住房贷款仍然是当地市场上的优质资产。
从宏观角度看，2020年房地产贷款增速将进一步下降，并将低于人民币总贷款增长率，股票贷款余额占比略有下降。
根据中央银行发布的关于金融机构贷款方向的季度报告，过去两年来，我国房地产贷款的增长率和比例一直呈平稳下降趋势。
①从贷款增速来看：2020年房地产总贷款增速为11.7％，比2019年低3.1个百分点。增速已连续29个月下降。 同时，金融机构人民币贷款总额增速已连续八年低于金融机构。 在房地产贷款总额中，个人住房贷款增速降至14.6％，较2019年下降2.1个百分点，但仍高于贷款总额增速，这意味着房地产开发贷款增速有所下降更重要的是，发展贷款的年增长率下降了。 6.1％，拖累房地产贷款总额的增长。
② 新贷款占比：2020年新增贷款中，房地产贷款占26.1％，比2019年下降7.9％。其中，个人住房贷款占22.3％。同比减少3.4％，新开发贷款的比例降至近年最低的3.5％，降幅更为明显。
③现有贷款占比：我们预计到2020年末，房地产贷款占人民币贷款余额的28.7％。 稳定的主要原因是个人住房贷款比重继续小幅增长。 截至2020年底，现有贷款比例为19.9％，同比增长0.3个百分点。房地产开发贷款自2019年底以来，股票与人民币贷款余额的比率一直呈下降趋势，到2020年底仅为6.9％。
尽管从1月份的信贷数据来看，房地产市场仍在推动居民贷款创历史新高，但在高基数的基础上，居民中长期贷款仍同比增加了1957亿元。 预计在配额收紧之前将大量发放抵押贷款。 这可以从30个大中城市的房地产销售增长率中得到验证。 但是，由于抵押贷款管制的影响，我们预计随后的居民信贷可能仍会放缓，房地产贷款和个人住房贷款总额的比重将继续稳定下降。
一些上市顶级银行的房地产贷款集中度超过了标准，但政策过渡期非常充足，无需担心基本面和估值影响。
根据财务报告数据估算招商银行对于一些以住房贷款集中度为代表的顶级银行而言，市场曾担心住房贷款限制会影响此类银行的信贷增长和基本面的稳定性。 我们认为该政策已经有足够的过渡期，商业银行也不需要“压低”现有抵押，而只需要在未来2至4年内调整新贷款的结构，并逐步提高存量比例即可达到标准。 根据监管政策，超过2pct标准的银行有2年的过渡期，超过2pct标准的银行有4年的过渡期。因此，我们认为在调整住房贷款集中度的过程中，优质零售银行的财务指标不会波动。 从资产转换的角度来看，个人企业贷款，消费者贷款等。产品两者都有很好的综合收入。此外，高质量信贷资产（例如绿色金融，新旧基础设施等）也可以分为几部分信用额度。
投资建议：明确看好国有主要银行市场的上涨，第一推荐建设银行（A / H股）。
①在目前的银行股中，基本趋势和估值预期之间最大的差异是国有银行。货币政策，贷款规范化利率在稳定上升趋势的逻辑下，建议大型国有银行的市场上升建设银行，尤其是目前估值低至0.53x2021PB的香港股票，较A股折让29％。 ②仍然对顶级零售银行的持续崛起以及长期的重点建议持乐观态度招商银行，宁波银行。
风险提示：1）资产质量指标再次出现波动； 2）贷款利率持续下降的趋势导致利差进一步收窄； 3）房地产贷款监管给新贷款带来了压力。
（文章来源：东吴证券）
（负责人：DF118）
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