原标题：顺丰房地产投资信托申请在香港上市以在2020年实现盈利过山车
Economic Observer.com记者张亚南2月10日，顺丰房地产投资信托基金（以下简称“顺丰房地产信托”）向香港联合交易所提交了上市申请。 资产组合最初包括位于香港，佛山和芜湖的三个现代物流物业。
该香港物业毗邻香港国际机场，可租用面积为160,000平方米，价值52.8亿港元。
佛山物业靠近佛山沙地机场，佛山西火车站，广州火车站和广州白云机场，可出租面积为85,000平方米，价值5.5亿港元。 尽管该项目将于2021年完成，但目前已租给一位租户。
芜湖物业靠近芜湖东高铁站，芜湖国际货运港及武宁高速公路，可出租面积为63,000平方米，估值为2.6亿港元。
这三个项目的利润将在2020年过山车，同比下降99.8％。 截至2020年9月30日的9个月利润仅为32万港币，而2019年同期为1.562亿港币。
顺丰香港物流园的大面积，高租金和高估值对整个资产组合的利润产生重大影响。 每月每平方米租金为107港币，佛山和芜湖项目的租金为35港币/月/平方米和26港币/月/平方米。 新皇冠肺炎流行的爆发导致香港公开市场租金的下降趋势，导致投资物业的公允价值发生重大变化。 这也是SF信托利润急剧下降的主要原因。
截至2020年9月30日，三个物业中共有32个租户，而SF Express相关的租户约占同期租金收入的82％。
一方面，来自SF关联租户的高收入比例为SF Realty Trust提供了高度稳定的收入，这对于房地产投资信托基金是有利的； 另一方面，顺丰地产也在风险提示中指出，顺丰地产信托与顺丰控股之间存在潜在的利益冲突。
SF房地产最初专注于在香港和中国内地的物流房地产投资，而SF Holdings在中国投资，开发和管理物流房地产。 在某些情况下，SF Property Trust将直接与SF Holdings竞争。 例如，芜湖项目由芜湖运营经理管理，他也是顺丰控股旗下安徽其他物流园区的经理。
根据SF Realty Trust的说法，受托人王伟，吴伟廷，杨涛和梁翔的非执行董事也在SF Holdings及其子公司中任职。 尽管已经建立了公司控制措施，但SF Realty和SF Holdings之间的关系将来可能会在购置房地产，租户竞争和物业管理事宜上发生利益冲突。
截至2020年6月30日，顺丰控股在中国46个城市拥有物流房地产项目，计划总建筑面积为470万平方米，竣工建筑面积约为160万平方米。
房地产投资信托可以在资本市场上将低流动性的非证券房地产资产转换为证券资产，从而实现资产和资本的流动。 在香港联交所上市的房地产投资信托基金有14个。 资产类别包括零售，酒店和度假村，办公楼等。目前，越秀房地产信托和招商房地产信托已经在香港上市和交易。
香港计划在2020年底放宽对房地产投资信托基金的投资限制，例如允许房地产信托基金投资少数股权。 允许房地产信托投资超过目前总资产限额10％的房地产开发项目； 将房地产基金的借贷限额从总资产的45％降低到50％等，以吸引更多的受托人在香港上市，并增加市场选择和流动性。
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主编：陈世英