原标题：李玉佳：深圳楼市接连“中风”，这次集中在二手房
2月9日，电子标题：“李玉嘉：深圳的房地产市场接连发生，这一次着眼于二手房”
作者李玉佳（广东省住房政策研究中心首席研究员）
春节前夕，深圳楼市调控层出不穷。 2月8日，深圳市住房和建筑局发布了《关于建立二手房的意见》。成交参考价钱释放机制“通知”（以下简称“通知”）建议建立一种机制，发布二手房交易的参考价格，以居民社区为区域网格单位，发布3595套住宅中二手房交易的参考价格城市中的社区。
新房规定，有土地价格限制，预售销售订单价格，批量控制，开发商”窗口指导“等人，但要二手房市场真的没有控制权。 交易量和价格由成千上万的交易员驱动。 政府不控制二手房的基本价格。 因此，各地的房地产市场监管基本上都是基于新房，尤其是在价格水平上。房价指导意味着监管正在成熟。
为什么要指导二手房的价格？
显然，如果您不干预二手房的价格，新房的价格将是徒劳的，因为这将导致二手房的价格“倒挂”，购买力将投机在新房中，新房的“个位数”中奖率将继续发生。 新房和二手房的价格依次上涨，房地产市场的监管很容易失控。 近年来，深圳房屋价格上涨的主要原因是二手房价格上涨。
新房价格在销售中处于“倒挂”状态。 中介人，自我媒介人和所有者组成一起，使周围的二手房价格“上涨”。 这样，当新房价格显得较低时，购买力就会转向新房。 这造成了新房和二手房价格周期上升的情况，削弱了预期的监管效果。
在这方面，很难找到解决方案。 毕竟，深圳楼市太特殊了。 这个城市有140多个房地产区。 除了那些不是为了自住而出售的人和那些被限制出售的人以外，实际要出售的房源数量是非常有限的。如果某个地区的所有卖家都集体提高价格，或者在中介机构和自我干预的影响下，媒体，暴力拉起，该区域的价格可以轻松提高。
在2019年底，中粮凤凰巷和恒宇槟城的业主“猛烈推高”二手房价格。 在深圳房地产市场上，如果卖方团结起来“坐下来提高价格”，则买方别无选择。 因此，深圳楼市之前必须开始限价，但这并不能完全解决问题。
因此，深圳提出建立二手房交易参考价格发布机制。根据《通知》，建立二手房交易参考价格发布机制是通过价格信息透明合理的交易，达到“指导”的目的，即指导市场合理交易和指导房地产经纪公司合理发布上市价格指导商业银行合理发放二手房贷款，防治个人住房信用风险，稳定市场预期。
每个人都在乎的是，效果能否达到？
为了实现价格指导，首先，价格信息是透明的。 告诉大家真正的最终价格它是什么。
第二，政策必须允许买方报价和卖方列出价钱，中间商配套价格等，遵循政府指导价格。 使市场价格回到主导价格的关键是买方或卖方是否认可该价格？ 如，卖方市场接下来，如果实际市场交易价格为150,000，则政府指导价为130,000，卖方不认识它并继续列出15万。 买方别无选择接受。
那么，指导价应该如何达到预期的效果呢？
对此，笔者认为发行指导价是第一步。 最好公开实际交易价格，并在此基础上定期（每月或每季度）更新价格。 然后“根据影片制定政策”，如果供应量少，则增加供应量； 如果需求很大，尤其是投机活动，可以抑制需求。关于自我媒体和中介的炒作行为，要严厉打击。
然后让银行贷款评估价格和税收参考价格遵循此价格。 现实是银行他们都认为深圳的房屋是安全资产，许多银行都打算提高贷款评估价格，以使购房者可以借到更多贷款，从而使银行赚到更多钱。 自2020年以来，实物贷款利率（特别是小，中，小额贷款）少于抵押贷款利率，银行更有动力来扩大其抵押业务。
因此，如果政府的二手房价格指导能够影响银行的贷款评估价格，银行就会认为深圳房价的“合理水平”正在指导下。价格水平，高于此价格，房地产市场风险增加。 可以根据指导价评估银行贷款，指导价更有意义。
简而言之，对二手房进行联合控制的想法是正确的，避免了分散化并关注过去的当地情况。 但是，有必要加强横向政策之间的协调，例如增加供应，抑制需求和控制杠杆。 （中信经纬APP）
李玉佳
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