再锤！ 上海加入了对长期出租公寓的“严格监管”阵营，并取消了“高进低出，长期收入和短期付款”
作者：陆晓晓
《中国时报》记者陆晓晓从北京报道
经过多年的发展，长期租赁公寓已在全国范围内形成。 但是，尽管出现了野蛮的增长，但该行业遇到了雷雨，提前终止合同以及混乱的租赁贷款等问题。 2020年之后，长期租赁公寓市场法规将变得更加严格。 近来，上海，北京，深圳，武汉，成都等地对长租公寓采取了更为严格的监管措施，涉及到存款监管，资金池化等多个方面，并严格防范以前经常发生的各种风险。
在许多地方加强行业监管
以前，长期租赁公寓资本池的问题是该行业的顽固疾病。 最近，许多地方已经发布了文件以对其进行监督。
2月4日，上海市发布了《关于进一步整顿和规范城市房屋租赁市场秩序的实施意见》的通知，要求开立资金监管账户，严格收取和缴纳资金，并规定缴纳租金的期限。三个多月。 如果租金应每月转给房屋租赁机构。 严格控制租赁贷款业务。 原则上，尚未开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁业务机构不得增加此项业务。
对此，诸葛市住房数据研究中心分析师王小谦分析认为，《上海新政》从多个方面加强了对房屋租赁交易资金的监管，这对租赁业的发展产生了重大影响。 一方面建立资金监管账户，降低了房客徒劳支付租金的风险，另一方面，也消除了长期租房公司“进高出低，收入长，空头少”的商业模式。付款”以加强现金流量。 在过去的两年中，“租赁贷款”的支付模式在长期租赁公寓行业盛行。 自2019年下半年以来，租户的权利保护屡见不鲜。 长期出租公寓的商业模式受到质疑。 加强对房屋租赁交易的监管，长期租赁公寓机构的归还。完善经营活动，减少租赁贷款比例尤为重要。
2月2日，北京市发布了《关于规范城市房屋租赁企业经营活动的通知》，规定房屋租赁公司预先向租户收取的租金原则上不超过三个月的租金。 期间应匹配。 房屋租赁企业向承租人收取的押金，应当通过北京市房地产中介行业协会设立的专户管理，所收取的押金不得超过一个月的租金。 银行业金融机构，小额贷款公司和其他机构不得将承租人申请的“租赁贷款”资金分配给房屋租赁公司。
58 Anju Guest House Property Institute院长张波在接受《中国时报》记者采访时说，北京的新政旨在为长期租赁公寓形成资本池的风险。 出租公寓经营者无序扩张是发生雷声的重要原因之一。 这项政策严格限制了租金的收取周期，同时监督着一个特殊账户的存款，其效果将非常明显。
张波还表示，租借贷款带来的风险也已受到批评。 该政策明确规定，“租赁贷款”不应分配给租赁公司，从源头上阻止风险点。 这在一定程度上是关键的保证。 房东和租户的利益也是财务方面的指南，可以更好，更安全地帮助租赁行业发展。
此外，深圳，武汉，成都等地也对租赁市场出台了监管政策。 深圳市住房和城乡建设局于2月1日发布了《进一步促进城市住房租赁市场稳定健康发展的措施》（征求意见稿）。文件指出，行业主体及其租赁行为应严格监管，严格规范企业登记备案管理。 ，完善企业信息公开制度，实行住房租赁资金监督。 房屋租赁公司只能为租金和押金设立一个独特的特别基金帐户。
11月，武汉市发布了一项新政策，规定其不得恶意通过“高进低出”等方法恶意提高或降低租金价格，侵犯住房权持有人和租户的长期合法权益。 ，“长收入和短付款”。 南京市在12月表示，将针对住房虚假信息，违规收费，违法的“租赁贷款”以及一些从事住房高风险经营活动的公司，进一步加强对住房租赁市场的监管。租赁市场。
9月，成都发布文件，加强对房屋租赁资金的监管。 房屋租赁公司应当设立监督账户。 如果承租人的付款周期超过三个月，则房屋租赁公司收取的租金和押金，包括使用“租金贷款”获得的资金，必须存入监管帐户。
住房和城乡建设部于9月发布了《房屋租赁条例（征求意见稿）》，建议房屋租赁公司不得要求承租人以隐瞒，欺骗或强迫的方式使用房屋租赁贷款，并且不得诱导房客以租金优惠的名义使用住房。 房租贷款不包括房屋租赁合同中与房租贷款有关的内容。
业界迎来了改组和升级的时刻
2020年流行的黑天鹅加速了一大批公寓租赁公司的爆炸式增长。 许多大品牌公司都报道了负面消息。 长期公寓出租的清单越来越长。 仅从2020年8月开始，成都乔克于家，杭州优科公寓和杭州乔科公寓才出现雷暴天气。 上海蓝月公寓的资金链断裂。 在11月Eggshell公寓爆炸之后，长期出租公寓行业走入了“十字路口”。
诸葛市住房数据研究中心的分析师陈晓认为，这种流行病已经成为长期出租公寓的催化剂。 长期出租公寓具有投资成本高，租金回报率低，回报期长的特点。 突发的流行病导致长期出租公寓的租金大幅下降，空置率上升，最终导致长期出租公寓的现金流量紧张。
在行业雷暴加剧的背景下，为了保护房东和房客的利益，许多地方对长租公寓公司的监管措施进行了升级，并对相关公司提出了更高的要求。 壳牌研究所高级分析师黄辉分析说，北京新政禁止将“租金贷款”资金分配给房屋租赁公司，这意味着“高收入低产出”，“长收入和短付款”，和“租借”违规行为拥有扩展模型的公司将逐渐被淘汰。 这种方法可以有效降低企业资本链风险，保护房客的权益。 逐步淘汰具有较高经营风险的中小企业，优化行业经营环境。
房东公寓学院的全力还指出，长期租赁行业将真正进入监管年。 过去几年中长期租赁公寓的野蛮增长不仅促进了该行业的快速发展，而且还带来了许多后遗症。 运营商收入高而收入低。 房租的租赁和挪用房客行为的频繁发生，造成了民生的不稳定。 中央政府和住房和城乡建设部反复强调：以公租房，经济适用房和共享财产住房为主体，加快住房保障体系建设，大力发展租赁房。 完善长期租赁住房政策，扩大小规模，廉租房的供应，按照计划，争取支持集体建设用地建设租赁住房。
在目前的情况下，长期出租公寓公司应如何应对？ 黄辉表示，公司需要调整其完善的业务模式，并专注于单店盈利。 一是规范资本使用制度，审查自己的遵守情况； 二是抓好“收，发”成本管理，保持稳定健康的精细化经营。 现金周转。 在当今日益完善的租赁行业监管中，公司只能专注于自身的运营能力建设和迭代的产品服务，并且可以长期深化稳定的运营。 租赁公司的核心竞争力是专业服务所产生的价值。
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主编：张玫