原标题：北京和深圳严格控制长期公寓租赁贷款，禁止资金流向房屋租赁公司
经历了蛋壳雷暴之后，北京和深圳正式发布文件，规范对房屋租赁资金的监管，规范长期出租公寓的“长期收入和短期付款”行为，并直接发放“租金贷款”由金融机构转为房屋租赁公司。
2月2日，北京市住房和城乡建设委员会，市市场监督局，市财政局，市委网络空间管理局和北京市银行保险监督管理局联合发布了《关于规范银行业监管的通知》。本市房屋租赁企业的经营活动”（以下简称“公告”）。
“通知书”的适用范围是“房屋租赁公司租赁他人的房屋，然后将其出租给承租人，并向承租人收取租金的活动”，这是Eggshell Apartments代表的分散式长期租赁公寓。 它将于1日正式实施。
易居研究院智库中心研究主任严跃进说，北京政策控制包括三个关键要素。 它们是：第4条。房屋租赁公司预先从租户处收取的租金原则上不超过3个月的租金。 租金收取和付款周期应匹配； 第五条房屋租赁公司向承租人收取的押金，应当通过北京市房地产中介行业协会设立的专户管理，所收取的押金不得超过一个月的租金； 第七条银行金融机构，小额贷款公司和其他机构不得将承租人申请的“租金贷款”资金分配给房屋租赁公司。
他说，这三个控制点指向三种类型的资金：租金，押金和租金贷款基金。 “对于租金来说，消除了’长收入少付款’的现象，并防止了长期出租公寓公司产生’价格差异’；对于押金，规定押金只能收取一笔费用。月，并且还明确规定了存托信托用于租金贷款基金，该政策并未取消租金贷款，但规定不能直接将这些资金支付给长期租赁公寓。”
此前，Eggshell Apartments利用长期租金收入和短期付款来存入资金，并通过租赁贷款提前获得用户租金，从而为商业住房扩张筹集了大量资金。 从2017年到2019年，蛋壳公寓仅通过租赁贷款获得的预付款分别为9.4亿元，21.3亿元和27.5亿元。
一位接近央行的人士曾对《财经》记者直言不讳地说：“扩大后，蛋壳公寓的损失有所增加。损失约占收入的50％。如果扣除折旧，则约为35％。永明根据滑雪的三种类型的融资，这已经是庞氏融资。”
中原地产首席分析师张大为告诉《财经》记者：“长期租赁公寓的最大问题是金融化带来的’资金池’，”限制租赁公司的“资金池”，禁止“长期租赁”。定期收据和短期付款”，租金不超过三个月，这意味着这些租赁公司已经基本上丧失了挪用资金池的可能性。”
“没有资金池，如果没有租赁期限不匹配，就不会有雷暴的可能性。因此，北京的法规已经解决了根本问题。只要严格执行，该行业就会发生颠覆性变化。” 张大为补充。
《通知》发布后，北京市房地产代理行业协会发布了一份文件，称其已接受监管。 李文杰董事长说，《通知》“为住房租赁公司经营风险的关键点开了“正确的药方”，针对的是租赁业务过度金融化导致的“资金池”问题，从付款方式和配套方式两方面入手。租期，限制租金贷款和押金监管。 制定了一些处方，以帮助房屋租赁公司重返健康竞争和健康发展的轨道。 Ziru，Xiangyu，Beautiful House和Runyu等领先的部长级出租公寓品牌也表示，他们将积极接受监管并积极执行《通知》的相关要求。
据《财经》记者报道，当前的北京市场，包括子如等长期租赁公寓，仍可以使用租赁贷款产品。 以Ziru为例。 它的出租贷款产品称为Ziru分期付款。 基金提供者包括Weizhong和Trust。 前者不再是新添加的，后者可以正常申请。 《财经》杂志的一位记者向使用者提供了咨询。 另一方表示，Ziru的分期付款合同的签约方是租户，银行或信托公司，月贷款利率为0.56％，年化利率为6.72％。 “分期付款是按月支付的，服务费可以享受20％的折扣，但是现在使用这种服务的人减少了，因为即使20％的折扣仍然比正常的季度付款还贵。” 该工作人员说。
巧合的是，就在前一天，深圳市住房和建设局，中共深圳市委网络安全和信息化委员会办公室，深圳市委政法委中国共产党中国银行保险监督管理委员会深圳市监察局，深圳市地方金融监督管理局，中国人民银行深圳市中央支行，深圳市公安局七个部门联合发布了《关于实施房屋租赁资金监督管理的通知（征求意见稿）》。 （第2部分）征求意见稿。
草案还规定，金融机构提供住房租赁贷款时，需要将贷款直接分配给承租人的个人账户。 此外，该文件规定将对租赁资金进行监督。 监管的范围和方法是：通过委托经营和转租经营业务的房屋租赁公司收取的承租人押金，以及单笔支付周期的租金，共计四个月以上的租金。 关于超额资金，由监管银行监管，或者房屋租赁公司可以提供相应的银行担保。
张大为向《财经》记者坦言，相比之下，北京的政策更为重要。 此外，他指出，现行的《通知》仍缺乏处罚。 “如果违反了该怎么办？取决于执行情况。”
值得注意的是，《通知》强调，这个城市（北京）支持专业的大型房屋租赁公司依法持有和出租房屋。 房屋租赁公司可以按照规定享受税收，金融等优惠政策。
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责任编辑：薛永伟