北京的长期出租公寓迎来最严格的监管。 这将对租户和整个行业产生什么影响？
新京报（记者吴教应）北京的长租公寓市场迎来了最严格的监管。 市住房和城乡建设委员会，市市场监督局，市财政局，市委网络信息办公室，北京市银行保险监督管理局联合发布了《关于规范住房经营活动的通知》今天（2月2日）。
该通知明确限制了租赁公司的“资金池”，并禁止“长期收支和短期付款”。 收取和支付租金的周期应匹配。 原则上，房屋租赁公司预先从房客处收取的租金不得超过三个月的租金。 银行业金融机构，小额贷款公司和其他机构不得将承租人申请的“租赁贷款”资金分配给房屋租赁公司。
北京为何严格管理长期出租公寓？ 对于租户，是否可以通过短期预付款方式减少折扣？ 租金会涨吗？ 在实施一系列“硬核”监管措施之后，行业将发生什么变化？
怀疑1
为什么严格禁止“长期收支，短期付款”，严格控制“房贷”？
-长期出租公寓经营风险高，盲目扩张，频繁发生雷击事故
许多长期出租公寓公司采用“长期收支和短期付款”，即租赁公司鼓励承租人提前支付较长的租金以获得足够的资金，但不按照规定向房东付款。相同的匹配租赁期限。 企业通过向租户收取更多租金并向房东延迟付款来形成“资金池”。
也有许多房屋租赁公司诱使消费者使用租金贷款。 例如，一方面，房屋租赁公司告诉承租人，当您用一年的租金贷款租用房屋时，您可以获得折扣，例如租金折扣，并且您可以每月还款而不必担心无法偿还支付。 另一方面，租赁公司通过承租人获得一年期贷款，但支付给房东的租金每季度支付一次。
北京市住房和城乡建设委员会有关负责人说，近年来，各地长期出租公寓中经常发生雷击事故。 原因主要是为了抢占市场，扩大规模，采用高进低出，长期和短期付款，房租贷款等违法行为进行盲目扩张。 ，导致操作不可持续。
他指出，其中普遍存在的问题是：第一，互联网思维是主导操作，套利是通过烧钱，冲动，包装上市等方式实现的，商业模式存在风险。 第二，长期依靠股权融资和股东输血来维持经营，资本租赁市场和其他民生正在争夺土地，同时尽一切可能逃避社会责任。 三是变相利用银行房租分期付款融资，直接形成资金池，走高杠杆疯狂扩张之路，转移风险，使社会被动地支付账单。 政府被迫接管。
上述负责人表示，北京支持并鼓励长期租赁企业规范经营，但是普通人北京将坚决制止“切韭菜”的恶作剧，并自发引爆。
怀疑2
如果缩短预付款期，房客还能享受服务费折扣吗？
-不排除公司给予其他优惠政策以鼓励租客留下来
根据过去像子若这样的长期出租公寓的经营模式，租户选择半年或每年付款一次，通常享受服务费折扣。 预付租金越多，折扣越大。
新规定阐明，原则上，房屋租赁公司预先从租户处收取的租金不得超过三个月的租金。 这是否意味着通过长期公寓公司租房的租户原则上不能再选择半年付款或每年付款，最多只能选择季度付款？
在这方面，北京市房地产法律学会副会长兼秘书长，首都经济贸易大学教授赵秀奇认为，该通知规定：“原则上，租金不得超过三个月。 ” 但是，实际上，两方之间可能还会达成一项协议，需要半年的时间。 付款或年度付款情况。 “在这种情况下，长期付款仍比短期付款享有更多的服务费优惠。”
但是，她还强调，新规定澄清了租赁公司收取和支付租金的期限应匹配，即，长期公寓收取租金的期限应为多长时间，以及支付长期租金的期限应为多长时间。楼主应该的。
北京大学房地产法律研究中心主任楼建波认为，如果预收的租金不超过三个月的租金，则短期内租赁公司可能会减少或不再向承租人提供服务费。租户已支付了长期费用，但不排除公司费用。为了鼓励租户留下来，还提供了其他优惠。
他说，新规定的核心是通过禁止“长期收入和短期付款”和严格管理“租金贷款”来限制租赁公司的“资金池”。 从长远来看，这将有效防止长期出租公寓“爆炸”。 “风险，保护承租人的合法权利。因此，总体而言，新法规将从根本上保护租赁各方尤其是承租人的合法权益。
怀疑3
长期出租公寓受到严格管制，租金会上涨吗？
-租金是由租赁市场的供求关系决定的
许多专家在接受《新京报》记者采访时说，租金是由出租房屋的供求关系决定的。
赵秀芝特别解释说，一方面，房屋租赁公司所拥有的住房只是整个租赁住房市场的一部分，个人房东的租赁行为不受影响； 另一方面，在当前疫情正常化的情况下，市场上的出租房屋更加空置。 此外，许多长期租赁公寓签订的合同不到一年，而且每月支付更多费用。
她认为，新法规的出台和实施不会影响租赁市场的供求关系和租金。
怀疑4
新的“硬核”租赁法规将对行业产生什么影响？
-长期出租公寓不存在挪用资金池的可能性，执行情况有待监测
中原地产首席分析师张大为指出，“长租公寓”样板房屋租赁公司在北京，上海等城市的市场份额已超过20％。 如果加上“第二个房东”和其他类似的交易，当前市场上已经有60％的租赁房屋很难看到房主和房客之间的直接交易。 在这种情况下，租赁市场，特别是长期公寓市场，需要加强监管。
目前，市场上所谓的“长期出租公寓”公司通过“长期收入和短期支付”方法赚取租金差额和形式，并挪用资金池。
“长期出租公寓的商业模式实际上正在将原来简单的’中介费+差价’模型转变为投资者。房屋所有者的预期租金通过平台项目转移到公司，实际控制人可以使用这些金融工具带来了巨大的市场风险。”
张大为认为，北京的新监管规定要求限制租赁公司的“资金池”，禁止“长期收入和短期付款”，预收租金不得超过三个月的租金。 这意味着这些租赁公司已经基本失去了挪用的资金池。 如果资金池和租赁期限之间没有错配，则不再有雷电爆炸的危险。 因此，北京的新规定解决了根本问题。 只要严格执行，行业就会发生颠覆性变化。
但是他也指出，由于租赁市场不需要转让和确认权利，因此很难进行监督。 例如，一些长期出租公寓公司没有执行以前的政策，例如禁止房屋分割。 “如果这项新规定得到严格执行，将会对核工业产生核弹水平的影响，但要取决于实际的执行情况，尤其是大多数大型长期出租公寓公司是否会执行该规定。”
张大为指出，北京出台这一管制政策后，其他一，二线城市可能会继续加强对这类租赁行为的监管。
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主编：陈志杰