观点房地产网络 “滴一点水就足以使湖不再平静。” 另一方面，业务运营也是如此，细微的变化足以引起市场情绪的大幅波动。
1月25日晚，中国金茂发布公告，称2020年公司所有者应占利润（不含投资性房地产的公允价值收益）较上年同期下降约40％至50％。 。
消息宣布后的第二天，香港股市开盘。 中国金茂的股价立即开始出现悬崖般的下跌，开盘价为每股3.38港元，跌幅为11.29％； 随后，股票价格小幅上涨，并在交易期间继续下跌。 最终，该股当天收盘下跌16.8％，报每股3.17港元。
2020年，中国金茂的年销售额将实现爆炸性的突破，同比增长超过40％，并将首次成为俱乐部会员2000亿元。 尽管取得了令人印象深刻的成绩，但在2020年“越来越艰难”，该成绩单的价格并不小。
今年，房地产行业首先经历了由流行病引起的停工和销售停顿，然后受到了更大的监管，包括“三红线”，银行贷款限制以及对房地产市场的多重监管。城市。
金茂的“脆弱性”
从中国金茂发布的2020年销售数据看，其全年合同销售额达到2311.06亿元，同比增长43.72％，建筑面积销售约1129万平方米，增长50.85同比增幅分别为2019年的702.99亿元，380.61万平方米。
销售增幅小于销售面积这一事实也表明，中国金茂在2020年采取了降价策略。 总体来看，其2020年平均销售价格为20500元/平方米，比2019年的平均价格下降1400元/平方米。在月平均销售价格中，仅11月和12月高于前一个。其余月份的降价幅度为0.02-83万元/平方米。
在整个房地产行业中，降价销售策略是司空见惯的。 其中，恒大，万科和保利的平均销售价格分别下降了近13％，1.66％和0.26％。 在此期间，恒大在降价活动中提供了25％的折扣，一些万科项目也有10％的折扣。
根据国家统计局发布的数据，在众多房地产企业的帮助下，2020年全国商品房销售额突破17万亿元大关，达到17.36万亿元，销售面积17.61亿平方米。 相应的平均销售价格上涨0.05,500元/平方米至9,860万美元/平方米。 但是，增长率从2019年下降0.66个百分点至5.9％。
数据来源：统计局，意见指数统计
当做某事成为集体共识时，这可能意味着大趋势。 然而，在当前大环境的趋势下，房地产公司降价和出售现有财产的速度无法跟上监管的速度。
中国金茂公司在1月25日的公告中表示，由于房地产市场法规和其他原因，该公司和集团的某些合资企业和合资企业的售价低于预期，并且是由于需要撤回投资发展中物业及持有待售物业的减值。
受此预期减值的影响，中国金茂2020年归属于所有者的利润（不包括投资物业的公允价值收益）将比2019年下降约40％至50％。
实际上，如果不计入减值因素，其2020年财产交割结算收入将比上期大幅增长约40％至50％。
在“传统”思维或过去的认知中，如果以合理的价格范围进行项目，时间将逐渐使该项目更具价值并从中获得最大的利润。 这就是为什么许多开发商喜欢ho积土地，缓慢发展并限量出售商品的原因。
长期研究房地产行业的财务人员对Viewpoint Real Estate New Media进行了分析，其一般应计额是基于存货价值的记录方法，并且通常使用公允价值。 价值必须与市场进行比较。 如果值下降，则必须扣除。 价值损失。 “如果没有法规，土地将更有价值。土地的价值是根据建筑物的最高价值来计算的。”
如果“三红线”是开发商“高杠杆”脚上的束缚，从而减缓了快速扩张的步伐，那么中央银行在2020年底宣布的住房贷款新规定和购买上海和深圳的限制房地产市场的价格控制直接打击了所有开发商的“漏洞”。
其中，中央银行于2020年最后一天发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将房地产贷款余额占比的上限与贷款余额的上限进行了划分。个人住房贷款余额分为五个层次。 ，大型中资银行，中资银行，中小型银行和非县农村合作机构，县农村合作机构以及村镇银行的房地产贷款比例上限为40％，分别为27.5％，22.5％，17.5％和12.5％。
限制银行资金流入房地产可能意味着房地产是“无价的”。 在银行抵押总规模保持不变的情况下，房价下跌可以减少购房者的贷款额，从而增加银行贷款的数量。
“土地”的价格
由于环境因素，开发商没有独立的案例来计提存货减值，这种情况将在2020年中期发出信号。
例如，到2020年中，蛇口招商局实现收入约243.2亿元，同比增长45.74％; 归属于母公司净利润9.13亿元，同比下降81.35％； 非归属于母公司的净利润扣除额约为7.4亿元，同比下降84.68％。
关于收入大幅增加和归属于母公司的净利润急剧下降的原因，招商蛇口表示，这是因为一些项目在收购时未能完全预期到政策法规的收紧，而毛利润为低于结转时的预期。 简而言之，开发商高估了最终售价，导致项目购买成本过高。
再往前看，2018年，两届会议正式提出“不应推测住房和住房”。 在两次会议之后，各地开始在广州，武汉，昆明，大连和海南等城市引入房地产市场控制政策，例如购买限制，贷款限制和价格限制。 在这种“强大”的作用下，住房价格按月上涨最高的城市随后受到了住房和城乡建设部的采访，并开始升级其房地产市场控制措施。
当时，严格的调整政策为开发人员创建了复杂的操作环境。 万科，保利，格陵兰控股，新城控股，阳光城，绿城中国，中国置地发展有限公司，塔霍公司和许多其他房地产公司都计提了存货跌价准备。
其中，万科2018年年报显示，存货减值准备金较2017年增加43.5％至23.1亿元，影响税后净利润7.8亿元，归属母公司净利润6亿元。 同期，保利累计产生约23.4亿元，减持期间归属于母公司的净利润约为20亿元。 基于此计算，存货跌价准备对归属于母公司的净利润的影响为10.6％。
所谓减值准备，是指开发商对可变现净值低于存货成本的物品计提折旧。
上述财务人员还指出，这是开发商预期错误的体现。 “虽然政策趋势难以判断，但土地购置成本是一种主观行为，这表明当开发商大力争夺土地时，他们没有考虑过土地价格溢价是否过高，也没有预料到土地价格的上涨。后续政策的影响。”
以高价收购土地进行扩张的方法首先遇到了“三个限制”的控制政策，现在有必要降低价格来提取资金。 减值准备可能会成为必然的价格，并且在未来严格控制的趋势下将变得困难。 程度可想而知。
根据瑞士信贷（Credit Suisse）发布的研究报告，尽管抵押贷款额度限制今年将对市场产生一些不利影响，但中低端城市将受到更大的负面影响，但这将被更好的市场部分抵消一线和二线城市的状况。 预计该国将在2021年。房地产销售和销售将分别下降5.6％和3.2％。
偏见| 在嘈杂的外部世界中，在大多数情况下，我们不首先理解然后定义，而是先定义然后理解。