观点房地产网络 如果房地产股票的估值很低，为什么不只是采取不同的方法，将资金和能源投资在容易上升的领域呢？ 在当今多元化的衍生市场中，这是一个主意。
恒大集团可能会这么想。
1月18日，由于军事命令泄露，恒大股价单日上涨3.22港元，涨幅为26.22％。
股票市场的价值从15日收盘时的1,375.59亿港元飙升至1,675.68亿港元。 同时，母公司中国恒大的总市值仅为195.30亿港元。
为什么市场这么高？ 这可能是由于恒大有能力向资本市场“讲故事”。
据报道，恒大地产于1月17日举行宣誓会议，并在2021年为其区域公司设定了两个目标：每个区域公司每月将为该集团增加3000万平方米的管理面积； 该公司以2020年的年度经济利润为基数的1/4，计算2021年每个季度的净利润增长率，季度净利润增长率达到50％。
纵观整个恒大地产集团，到2021年，公司的管理面积将增加3.6亿平方米。 根据此前披露的恒大地产2020年净利润（预计为26亿元），该公司2021年的净利润将达到391亿元。
管中的面积是哪里来的
一年之内，管理面积增加了3.6亿平方米，这真是了不起。
这相当于总资产管理公司的规模。 例如，截至2020年上半年，Color Life管理的面积约为3.67亿平方米，而Ya Life Services同期管理的面积为3.53亿平方米，然后碧桂园服务的管理面积为管理320万平方米。 十亿平方米。
总体而言，当前的物业管理公司希望主要通过以下三种方法来扩大管理面积：母公司交付，通过市场竞争扩展到第三方或直接并购。
母公司交货是最稳定的方法。 上市之前，恒大地产是一家房地产管理公司，主要依靠母公司的输血。
在销售领导者的支持下，恒大的管理资产已从2017年的1.38亿平方米增长到2020年上半年的2.54亿平方米。三年之内，恒大集团交付的管理面积占总销售额的比例管理率分别为99.6％，98.8％，98.4％和98.9％。
期内，恒大集团的合同销售金额从5009.6亿元增加到7232.5亿元，到2020年全年合同销售面积将达到8086.5万平方米。
恒大还设定了2021年7500亿元的合同销售目标。基于2020年每平方米的平均销售价格8945元，该公司明年可以出售至少8385万平方米的物业。 同时，恒大还拥有2.4亿平方米的土地储备，这是恒大地产未来增长的基础。
但实际上，恒大在一年内可以交付给物业方的区域也受到限制。
数据来源：公司招股说明书，意见索引
根据数据，从2017年到2020年中，恒大地产集团从恒大集团收购的管理面积分别为3800万平方米，4500万平方米，5100万平方米和1700万平方米。 交付区域基本匹配。
为了实现从“销售王”到“利润王”的转变，恒大在2017年开始加快建设，以改善结转和交付。 2017年，新开工面积达到9,631万平方米，自2018年以来，恒大的竣工面积一直保持在7,000万平方米以上。
因此，以2019年为例，恒大当年共交付901个项目，交付金额4645.7亿元。 如果按照2017年的平均销售价格9960元/平方米计算，则交付面积为4664.4。 一万平方米。 相比之下，恒大地产今年从恒大集团手中收购了5,100万平方米。
数据来源：公司公告，意见索引
换句话说，恒大地产这种稳定的面积增长必须与恒大的销售，工程和交付节奏相一致。 而且，大交付区域也是一把双刃剑。 增加交货面积可能会增加恒大的建筑支出，使恒大需要借更多的债务。
截至2020年中，恒大集团在建面积为1.23亿平方米。 即使到2021年竣工量可以达到1亿平方米，并且将向恒大地产交付相当大的面积，仍然存在2.6亿平方米的缺口。
该地区来自哪里？ 剩下的方法是通过市场竞争扩展到第三方或直接收购和收购它们。 他们必须测试恒大地产投资和开发团队的能力。
在市场上竞争和与同行竞价主要取决于恒大地产的质量和品牌声誉。 如今，恒大地产已覆盖全国280个城市，包括大量的三，四线城市，其标准化的模型和成本控制能力仍然具有竞争力。
合并和收购是更方便的方式。 在过去几年中，以快速增长的速度着称的Ya Life已通过2020年上半年收购China Min Property收购了1.59亿平方米的第三方项目。
以这种方式，恒大实现目标并非没有可能。
据悉，该公司于去年6月成立了正式的投资开发团队，并建议将上市后募集资金的约65％用于并购。
6月至9月，恒大地产收购了南昌新亚地产，成都韦尔斯坡地产，遵义中信地产，湖北冠博地产，浙江永康嘉华地产等五家区域性独立第三方房地产公司。规模增加772万平方米。
仅仅考虑到房地产管理市场中并购的机会越来越少，并且收购溢价越来越高，恒大不得不寻找并仔细考虑是否要收购类似的大型同行。
市场价值管理
互联网上传播的上述信息是如何泄漏的？ 毕竟，在图片和文字上均附有宣誓大会的图片和带有“恒大物业集团有限公司”印章的两个文件。
但是无论如何，这次的新闻恰好与恒大地产的高涨股价“相得益彰”。
为了股票价格和市值管理，恒大曾于1月8日斥资9.21亿港元增持恒大地产93134万股。不久前，从2020年12月28日至12月31日，他还增加了持股量。发行了1.035亿股股份，花费了9.2亿港元。
众所周知，恒大非常擅长于资本市场的运营和管理。
恒大旗下的另一家上市公司恒大汽车也发生了类似的情况：尽管尚未实现批量生产，但这款新能源汽车的市值已超过2500亿港元。
从2020年6月开始到8月4日，当最高价格达到37.7港元时，恒大股价上涨了518％。 恒大集团于8月3日在横池宣布了其六款新能源汽车，第二天该股便达到了高潮。
之后，12月，在横池一号路试及内饰曝光期间，恒大斥资逾15亿港元增持恒大汽车，持股比例达到74.95％的上限。
目前，恒大似乎将使用类似的方法来经营恒大地产。 毕竟，今年将增加3.6亿平方米的管理面积，并且可能会有大量的并购新闻稍后发布。
另一个问题是，恒大的当前估值和股价能否反映出利润表现？ 恒大地产市值急升至1,675.68亿港元后，达到161.14倍。 如果以估计的26亿美元的净利润计算，则为64倍。
这个市盈率并不夸张。 恒大地产目前的动态市盈率约为66.51，是市场预测的64倍。 相比之下，碧桂园的服务已经上市两年多了，具有稳定的运营和可比的规模，其动态市盈率约为65.08倍。
然而，恒大地产上市前经历了利润和利润率的飙升，2017年至2019年净利润的复合年增长率达到195.5％。
毛利率也从2017年的9.8％上升到2020年中的38.1％。 其中，物业管理服务毛利率由8.7％上升至33.6％。 非所有者增值服务毛利率从5.0％上升至37.3％； 社区增值服务毛利率从52.1％提高到65％。
恒大目前主要按总价收取物业管理费，所有物业费均计入收入。 截至2020年中，物业费水平为每平方米2.22元，过去四年没有显着增长。 2017年数据为每平方米2.05元。
在招股说明书中，恒大地产解释了毛利率飙升的原因，因为它加大了从2019年开始收取停车位物业管理费的努力，同时通过有效成本提高了整体利润率控制。
当然，由于恒大近几年逐步进入第一和第二层，以及随着新项目的完成和交付，合同销售稳步上升，预计恒大未来的管理费将增加。 此外，恒大还倾向于在并购方面收购一线和二线城市的物业管理公司，而物业费的水平将会更高。
另一方面，物业管理股目前处于两级分化。 例如，像恒大这样的领先公司通常会凭借其母公司的稳定增长而获得动力（恒大地产目前拥有腾讯，而阿里巴巴的20个投资者）则更具优势，也越来越受追捧。
世茂服务目前的动态市盈率为66.41倍，融创服务为142.91倍，保利地产为41.86倍，但其股价已达到66.3港元，而香港股票仅1.53亿股。
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