原标题：海外融资井喷第一年的291亿房地产企业连续6天！警惕今年还债规模或突破万亿大关
概要
[Sixdaysof29.1billionrealestateenterprisesinthefirstyearofoverseasfinancingblowout!Thescaleofdebtrepaymentthisyearmaybreakthetrillionmark]数据显示，到2020年，95家典型房地产公司的融资总额为15220.8亿元，同比微增0.1％; 房地产公司境内外债券融资累计约12.132亿元，规模创历史新高，但增速已连续两年放缓。 （经纪中国）
尽管去年房地产公司的融资环境经历了从宽松到紧缩的变化，但融资规模仍创历史新高。
许多研究机构的统计数据显示，2020年95家典型房地产公司的融资总额将达到15220.8亿元。去年同期轻微增加0.1％； 国内外房地产公司键累计融资约1.213万亿元人民币，规模创下历史新高，但增长率已连续两年收窄。
房地产融资在年初持续爆发，据中原地产研究中心统计，今年前六天，房地产企业美元融资超过45亿美元（约291亿元人民币）。 ），其中大多数成本刷新企业历史最低纪录。
业内人士认为，当前融资井喷的主要原因是房地产公司提前计划并增加融资以避免可能的政策风险。 预计到2021年房地产企业的偿债规模将突破万亿大关，房地产企业的偿债压力将继续上升。 但是，在新的融资法规扩大的影响下，更多的房地产企业主动“减轻负担”，全年融资规模将维持在较低水平。 中小型房地产公司可能是第一个感受到债券市场紧张局势的人。
去年，房地产企业融资规模创历史新高，融资成本下降
回顾去年房地产公司的融资状况，中国指数研究院指出，今年上半年，受房地产价格的影响，货币政策工具保持合理充足的流动性，房地产企业的融资有“小春天”，如一月海外债3月份融资规模超过1200亿元信用债券发行规模突破1000亿元，创历史新高。 在下半年，房地产金融监管不断加强，“三红线”新规定出台，行业资金收支平衡。 9，10月份，房地产企业信用债券和境外债券的融资规模明显下降。
据通测研究院去年12月监测的数据，有40家典型的房地产上市公司完成融资983.48亿元，比上月减少9.86％。 其中，股权融资比例进一步提高。
全年来看，根据起重机研究中心监测数据的不完全统计，到2020年，全国95家典型房地产公司的融资总额为15202.08亿元，同比微增0.1％。
特别，贝壳该所的统计数据显示，到2020年，房地产企业境内外债券融资将累计达到约人民币12132亿元，创历史新高，累计同比增长3％，累计同比下降10％与2019年同期相比。自2018年以来，房地产企业债券融资规模连续两年放缓，金融监管效应显现。 其中，离岸债券融资规模约4519亿元，同比下降18.3％。 境外债券规模约占37％，较2019年下降10个百分点，比例与2018年持平; 国内债券市场表现出较强的弹性和融资规模，约7613亿元，同比增长21.3％，其中国内债券占63％。
关于去年房地产公司国内外债券融资规模创历史新高的原因，贝壳高级研究所分析员潘浩接受经纪业务一位中国记者在一次采访中说，从一月到八月，利率较低的水平和其他因素影响了房地产公司发行债券的规模显着增加。 “三红线”政策使9月至12月的债务发行规模同比下降，但全年债务发行规模仍有一定增长。
从融资成本的角度来看，贝壳研究所指出，国内外融资利率与上年相比，中国的平均面值利率自2015年以来的最低点。
至于去年融资成本下降的原因，起重机研究中心认为，主要原因是在相对宽松的货币环境下，房地产公司的国内外融资成本已“普遍降低”。历史外债发行费用高于国内债券，年内外国债券/国内债券的价值为0.93，较2019年下降0.83。外国债券发行量的下降也是导致整体融资成本下降的主要原因。
今年年初，房地产融资继续井喷。 根据中原地产研究中心的统计数据，今年前六天，房地产公司以美元融资筹集了超过45亿美元（约合291亿元人民币）的资金，其中大部分成本均创下了历史新低。在公司历史上。
对此，中原地产首席分析师张大为认为，当前的房地产融资井喷和海外融资的爆发，主要是由于房地产企业采取了防范措施，增加了融资规模，以避免可能的政策风险。 此外，从总体政策上看，无论是“三红线”还是其他政策，都尚未实施。 企业正在抓住窗口期并增加融资。 融资成本也很低，这有利于过去替代高额融资。
今年的债务偿还规模可能突破万亿大关，融资规模可能仍然很低
经过近几年的融资扩张，近年来，房地产公司迎来了偿债高峰。 业内预测，2021年的债务偿还规模可能会突破万亿大关，房地产公司的资金压力也不小。
根据中智研究院的统计，到2021年，房地产包括海外债券在内的债券行业偿还总规模将达到10909亿元，其中海外债券偿还规模将达到4083亿元。公司债券还款规模3744亿元。 在2022年，房地产行业偿还规模回落到7856亿元。 到2023年，这一规模将保持在8000亿元左右。
壳牌研究所的统计数据还显示，2020年房地产公司的偿还债务规模约为9,154亿美元，同比增长28.7％； 到2021年到期的债务（不包括将于2021年发行的超短期债券）预计将达到12448亿美元。 房地产公司偿还债务的压力继续增加，同比增长36％，突破了万亿大关。
值得注意的是，继去年新的“三红线”融资法规之后，新的额外发行债务规模不能覆盖当前的债务到期规模。 壳牌研究所指出，在美国证券监督管理委员会于2016年下半年对房地产公司的融资使用实施限制之后，房地产公司发行的债务规模与到期债务规模之间的差异仍然相对较大。 2017年至2018年之间保持稳定，而2019年两者之间的差异有所缩小，而2020年10月第一日两者之间的差距进一步缩小。 月度数据显示，根据房地产公司新的融资规定，9月至10月的新债券发行规模无法覆盖当期到期的债务规模。 新的融资法规对房地产公司债券融资的影响逐渐显现。 短期内将抑制债券发行的增长率。
去年8月20日，住房和城乡建设部与中央银行就主要房地产公司举行了座谈会。 会后，“三红线”在互联网上广泛流传，并对房地产企业进行严格的财务监管拉起达到新的高度。 12月31日，央行与中国银监会调整房地产银行工业金融机构贷款比例，银行工业金融机构建立了房地产贷款集中度管理制度，将监管升级延至年底，并将金融监管的决定下达至2021年。
展望未来，壳牌研究所认为，在风险防范的背景下，预计房地产债券融资的难度将继续上升。 在2021年，在适用的融资法规扩大的影响下，更多的房地产公司将在全年积极“减轻负担”并筹集资金。 规模将保持较低。 中小型房地产公司可能是第一个感受到债券市场紧张局势的人。
Crane研究中心还认为，一方面，房地产公司的金融杠杆降低将是主题，而未来的融资将主要是借融资的增长可能会下降，企业将增加经营杠杆和合作杠杆的使用，以实现规模的稳定增长。另一方面，房地产企业的融资渠道可能会进一步受到限制。 某些融资方法（例如，房地产股票债券）可能会受到打击。摆脱子公司上市增加了资产，改善了债务指标。此外，“三红线”监管还将迫使房地产企业自我完善产品减少对融资的依赖，增加项目的权力下放，并加快开发周期。 房地产公司的发展也将有所不同。 高杠杆房地产公司的发展将受到限制，未来的增长速度将放缓。 一些具有出色财务能力的房屋公司将获得更多机会，整个行业将面临新一轮的洗牌。 。
（来源：经纪中国）
（负责人：DF380）
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