富力集团认捐667亿美元债券！富力承诺3家公司股权并获得广州市投资局的援助
来源| 债券市场观察
在2020年的最后三天，富力地产（2777.HK）将其三家子公司的股权抵押给广州城市投资。虽然融资金额尚未披露，但从三家子公司的净资产规模近百亿元来看，财务压力将有所缓解。
最近，富力地产110亿元的债券回购刚刚完成，近120亿元的境内外债券将于本月到期。在得到广州城市投资的支持后，其剩余的667亿元债券有望“软着陆”吗？
01
现有667亿债券，2020年排名下降
最近1991年，富力地产在房地产公司发行债务的浪潮中风起云涌。现在，面对6671亿元国债，不仅回卖+转售的组合还使用了诸如股权质押等各种渠道来缓解资金压力。
1月4日，富力地产宣布已完成“ 18富力10”回售的本金和利息支付，共计75.11亿元，随后将进行转售。不久前，以其名字命名的规模近40亿美元的“ 18 R＆F 08”也被全部售出并转售。
图片来源：公司公告
富力地产成立于1994年。随着广州旧改革的成功，富力地产与恒大，雅居乐，碧桂园和合生在房地产行业合作，被誉为“华南五虎”。富力于2005年在香港上市，风头无二。
财务数据显示，2020年前三季度，富力地产实现营业收入500.38亿元，同比下降0.96％; 实现净利润41.22亿元，同比下降9.15％。
同样在1月4日，富力地产宣布未经审核的2020年全年经营数据显示，年销售面积约为1153.09万平方米。股权销售金额约1387.9亿元，未达年度1520亿元目标。
根据亿汉智库（Yihan Think Tank）2020年1月至2020年12月中国典型房地产公司的TOP200销售业绩报告，富力地产以1496.6亿元的业绩在全口径销售榜上排名第24位。在2019年排名第21位。
尽管排名仍然很高，但与2019年相比略有下降。这是富力地产在2017年排名第23位之后，销售规模再次跌至TOP20以下。
要知道2007年富力地产曾以161亿元的销售额排名第四，仅次于万科，格陵兰和中海集团，在“华南五虎”中排名第一。但是，从那时起，一再清空房地产市场的富力（R＆F）被其同行相继超越。
富力地产在2009年10月被合生发展，碧桂园和恒大超越之后，首次在内地发行公司债券。在2011年首次被挤出TOP10销售规模阵营后，它从2015年的第16名滑落到2016年的第19名。
2015年，富力地产宣布了第五次回归A股的计划，计划募集资金350亿元。尽管返回A的路并不成功，但在当时宽松的债券发行环境下，富力公司能够在6年后再次发行国内公司债券。
起重机数据显示从2015年到2016年中，在富裕房地产公司债券发行TOP10榜单中，富力地产以433亿元位居第一，成为名副其实的“债务发行之王”。
2017年，富力地产以199亿元的价格夺得77家万达酒店，成为全球最大的豪华酒店老板。此后，富力集团接管了万达伦敦第一项目和海航的部分资产。
接管了不倦的富力地产，2018年开始发行债券。根据债券市场观察的不完全统计，富力地产在2018年至少发行了26只债券，融资额超过514亿元人民币，几乎全部用于偿还债务。
到2019年，富力地产仍在忙于融资，即使是以增加融资成本为代价。2019年共发行债券15只，发行总额约336亿元。 年平均债券利率为6.9％，比2018年底的5.74％增加了1.16％。
根据《企业警告通行证》的数据，富力地产拥有14只国内债券，股票规模约为315.22亿元。此外，还有11只美元债券，总计54.6亿美元（约合人民币352.56亿元）。
一般而言，富力地产剩余债券总规模约为667.78亿元人民币，其中“ 16 R＆F 01”，“ 16 R＆F 03”和美元债券将于本月到期，债券余额约为120.24亿元人民币。
图片来源：企业警报
这样的债券规模反映了富力地产的债务规模。
02
质押融资！ 3家子公司的2天股权质押
为了减少债务，富力地产同时采取了多种措施，取得了初步成效。
截至2020年9月，富力地产账面货币资金359.5亿元，短期借款93.47亿元，一年内到期的非流动负债659.23亿元。 货币现金不能弥补短期负债。
与此同时，富力地产的计息负债规模比2020年第一季度减少约242亿元; 净债务比率较2019年同期减少64％至166％;债务/资产比率下降到大约80.37％，不包括预付款项的债务-资产比率大约为70％
根据2020年8月20日公布的三项红线标准（不包括预收款项后的债务与资产比率大于70％;净债务比率大于100％;现金短期债务比率小于超过1倍），富力的现金短期债务比率（净额）债务比率的两个指标踩红线。
在这种背景下，“减债”已成为富力地产的关键词之一。
例如，去年10月，富力地产完成了2.57亿股新H股的配售。 同年11月9日，富力地产还宣布将以44.1亿元人民币的价格将其在广州国际机场富力综合物流园项目中的70％股权出售给黑石集团。
富力地产（R＆F Properties）联席董事长李思廉曾在2020年中期业绩会议上表示，在未来九个月内，它将处理国内外250至300亿元人民币的债务。
值得注意的是，富力于2020年12月29日至30日将其三个子公司的股权抵押给广州城市投资有限公司（以下简称“广州城市投资”）。
具体而言：广州盛景房地产开发有限公司（以下简称“广州盛景”）持有25％的股权，广州福建吉山房地产开发有限公司（以下简称“富士山”）持有50％的股权，广州天力建筑工程有限公司（简称“天力建设”）100％股权。
图片来源：天眼检查
尽管未披露融资金额，《债券评论》（ID：bondreview）查阅了2020年1月的《富力地产2020年第一期超短期融资券募集信》，发现所抵押的两家子公司的净资产总额达到93.23亿元。
其中，广州盛景成立于2007年8月27日，注册资本2000万美元。 主要负责富力盈凯广场项目的开发。 项目完成后，将不再开发其他项目，并且相关的资质证书也没有更新。
截至2019年3月31日，广州盛景的总资产为43.08亿元，总负债为26.44亿元，净资产为16.64亿元。2019年1月至3月，实现营业收入4778.59万元，净利润-711.07万元。
还有其他天力建筑的痕迹。 它成立于1993年5月20日，其主要业务是建筑服务。 截至2019年3月31日，天力建设注册资本3亿元，总资产207.62亿元，总负债131.03亿元，净资产76.59亿元。2019年1月至3月，实现营业收入54.29亿元，净利润2.59亿元。
至于刚刚于2020年8月19日成立的福建鸡山，它是广州老鸡山村的合作企业。 去年10月，富力集团和京东电讯共获得吉山村改造项目，总投资约206亿元。
总体，只要福建鸡山的净资产超过7亿元，富力地产三大子公司的总净资产就将超过100亿。
著名房地产分析师严跃进在《债券评论》（ID：bondreview）中说：“融资额通常小于所抵押股份的价值或市值。但是，这三个子公司的规模是相对较好，可以更好地减轻。富力的财务压力。”
富力地产将上述三家公司抵押给广州城市投资有限公司。 实际上，房地产界对这个“白骑士”并不陌生。
2020年11月，广州城市投资有限公司投资100亿元，“继承”了广州另一家本地房地产公司，这是恒大地产早期的战略投资者退出。 目前持有4.8％。
根据官方网站，广州城市投资有限公司成立于2008年12月10日。它是广州市人民政府授权的大型国有企业，从事城市基础设施投资，融资，建设，运营和管理。
阎跃进告诉债券市场观察员：“抵押的目的是筹集资金。但是，承诺也有其特殊之处。 例如，有些公司与国有企业合作，随后的国有企业可能会持有股份。 这些都有助于增强企业实力。”
“从融资的角度来看，抵押可以更好地清算股票以获得资金。但是，如果富力地产的后续融资压力相对较高，则可以将股票出售给广州城市投资公司。” 严跃进进一步分析。
可以看出，富力地产抵押了三家子公司的股权无论是单纯的抵押融资还是为战争引入铺路说这是最好的政策。 您如何看待其未来的债务减免？欢迎在文章末尾留言。
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责任编辑：陆文云