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坏消息！ 4,000亿个蓝筹股的市值创下半年来最大跌幅，该行业的“小兄弟”在一段时间内都接近下限，这都是房地产贷款造成的
张玉杰欧阳建欢
银行股票怎么了？
2021年第一个交易日，上证指数自2018年1月以来首次达到3500点，两市交易量全天突破1万亿元。 但是，银行股普遍下跌，个别银行甚至经历了一段时间以来最大的单日跌幅。 例如，兴业银行收盘跌5.85％，为过去六个月来最大跌幅。成都银行曾一度接近下限，最终收跌8.06％。郑州银行收盘下跌4.48％。
银行股票的市值通常超过数百亿美元。 一般来说，股价波动不大。 为什么有些银行出现大幅下跌？ 这都是由于房地产贷款比例高所致。
过去六个月兴业银行的日K线图
资源：东方财富
过去六个月成都银行的日K线图
资料来源：东方财富
资料来源：通达信
“红线”炫耀
部分银行的大幅下跌与元旦前监管部门发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款管理制度的通知》（以下简称《通知》）有关。
《通知》的主要内容是将所有银行分为五个级别，为房地产贷款总额和个人住房贷款的比例设定两个上限，并设定两年或四年的调整过渡期。对于超过上限的机构。
具体来说，房地产贷款（包括企业和个人）占总贷款的上限：大型中资银行为40％，中型银行为27.5％，小型中资银行和非县农村合作机构为22.5％，和县农业合作机构的17.5％，村镇银行的12.5％。
个人住房贷款比例的上限：大型中资银行为32.5％，中型中资银行为20％，小型中资银行和非县农村合作社为17.5％，县农村合作社为12.5％ ，而农村银行为7.5％。
根据中金公司据估计，目前35家上市银行中有超过10个人住房贷款或房地产贷款超过了上限。 其中，有7家银行的个人住房贷款比重超过上限，成都银行超过8.5个百分点（千分之一），兴业银行超过5.7个百分点，招商银行超过4.7个百分点。青岛银行超过2.4ppt，建设银行郑州银行超过1.9个百分点，超过0.9个百分点。
10家银行的房地产贷款比例超过上限。 成都银行超过13.3个百分点，郑州银行超过10.4个百分点，青岛银行超过9.1个百分点。青农商业银行超过7.5个百分点，兴业银行超过6.2个百分点招商银行超过5.7ppt。
有分析人士指出，2020年下半年，银行个人住房贷款和房地产公司贷款规模较大，实际压力可能会高于上述估算值。
在回答记者提问时，监管部门表示，大多数银行都符合管理要求。 超出要求的银行，必须合理选择业务调整方法，并每年分配业务调整规模，以确保调整步伐相对稳定，调整工作有序有序地进行。 面临减少过渡期压力较大的单个银行，要有所区别，以确保政策的顺利实施。
但是，很难避免个别股票遭受短期冲击。
抵押贷款有望保持稳定
2021年，中国的房地产抵押贷款利率将进入新的模式。 现有的个人贷款业务的一部分已转换为LPR。 自2015年以来，现有抵押贷款将迎来首次“降息”。 关于房地产抵押贷款，几位接受采访的银行家表示，预计相关的信贷政策在2021年不会有太大变化，抵押贷款的规模预计将保持稳定。
“在中央经济工作会议的声明中，住房问题关系到人民的生活和福祉，同时，“根据城市的政策”已经“适应当地条件”。因此，重点正在支持家庭的第一套自住住房需求和实施有区别的个人住房贷款政策。它将继续下去。” 北部一家股份制银行省长告诉记者。
与房地产抵押贷款密切相关的房地产销售规模和房价走势，从许多机构对2021年的最新预测来看，总体上是相对乐观的。 最近，中国社会科学院金融战略研究所发布了《中国住房发展报告（2020-2021年）》，预测到2021年全国住房价格将平均上涨5％。 商品房销售同比增长可能保持正增长并创历史新高。
“我们对2021年的个人抵押贷款业务仍然比较乐观，以上海和北京为代表的一线和二线城市最近的交易量增加，将刺激抵押贷款需求。此外，到期日为LPR的LPR利率也将提高。连续5个月超过5年。没有变化，以确保银行抵押业务的利润水平。” 一家大型国有银行总行的一位人士说。
“两条红线”会影响抵押贷款吗？ 中原地产首席分析师张大为指出，目前大多数发行抵押贷款的主要银行将个人住房贷款计入“红线”之内，超出限额的机构仍有2-4年的调整期。 。 因此，预计到2021年它不会对个人住房贷款产生太大影响。
一些分析家还指出，考虑到2-4年的过渡期和贷款增长，新政为银行调整信贷结构留出了足够的时间和空间，短期信贷有望平稳过渡。
房地产融资或整体紧缩
受疫情影响，2020年货币环境总体上将较为宽松。尽管监管部门对房地产行业采取了严格的融资控制措施，但总体融资压力并不大。 根据中原地产研究中心的数据，2020年，房地产公司发行债券共募集资金7115.89亿元，较2019年同期增长25％，创历史新高。
2021年，决定房地产公司融资状况的主要因素有两个，即货币政策和房地产公司的“三红线”控制。
从中央经济工作会议关于货币政策的声明来看，“不要急转弯”或给房地产公司留出一定的红利期。 在房地产公司“三红线”的控制下，房地产公司有息负债的增长率受到严格控制。
联合信贷分析师韩嘉琪认为，预计2021年房地产行业的融资环境将延续2020年的整体监管环境，并将保持适度的紧缩趋势。 预计不会大幅放松融资政策，或者将细化和监管力度提升。增持，同时控制融资总量，缩小非标融资规模，调整主要融资渠道。
银行贷款是房地产公司重要的融资渠道之一。 许多银行家预测，到2021年，用于住房的银行贷款将收紧。
浙江某大银行第二支行行长告诉记者，预计到2021年，房地产融资政策将趋于紧缩，银行贷款，债券和非标等融资渠道将继续收窄。 该银行目前对住房开发贷款实行配额管理，住房开发贷款余额目前约占贷款总额的5％。 2020年前50名客户中约70％的销售额。 所有省市的地方房地产公司必须符合省核心客户资格。
华东一家大型银行风险管理部门的一位人士告诉记者，该银行房地产公司的白名单已由省级银行批准，并考虑了全国综合排名（实力），经营状况，风险状况，和全面的贡献。 他认为，房地产信贷政策必须带头，银行的房地产开发贷款业务一直在收紧。
最近，中国银行业和保险监督管理委员会发布了关于完成2021年异地银行业监管报告（1104）的通知。 其中，与房地产融资有关的S67表格发生了重大变化。
华东一家大型银行第二级分行行长认为，S67的修订反映出监管机构不仅限于传统信贷业务的风险监控，还更加关注房地产的整体融资风险行业。 “首先是将与住房有关的企业发展贷款的统计重点从抵押贷款利率转移到资本比率，并通过增加资本比率以抵御风险并通过增加资本比率来更加重视房地产开发业务，减少住房相关开发企业的融资额和资产负债率实施了“三红线”监管政策；其二是将可负担住房开发贷款单独列出，并将其纳入统计范围，更加重视商业银行对保障性住房的支持，体现了基本住房和民生保障的实力。”
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主编：杨洪步