“据估计，如果严格执行，将不会剩下一些分散的长期租赁公寓。” 一位长期出租公寓的创始人评论了最近几天出台的一系列新的出租贷款法规。经过两年的快速扩张，长期租赁公寓将在2021年迎来最强大的监管。然而，这种“大火”集中在分散式公寓上，目前，集中式公寓的影响是有限的。
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长期以来，各个长期租赁公寓都利用杠杆作用来出租贷款，长期收入和短期付款。 现在，新的房贷条例直接阻止了这种“命运”。
1.引入新的租金贷款规定，是长期租赁公寓的终结还是新的生命？
2月2日晚，深圳市住房和城乡建设局在深圳市住房和城乡建设局发布的《征求意见稿》中指出，从事房屋租赁业务的企业需要设立专门的机构。业务范围内的银行住房租赁资金帐户，用于收取租户的押金和租金。
同时，房屋租赁公司向租户收取押金和租金，用于支付四个月以上的资金，剩余资金由监管银行监管。
关于房客最关心的房租贷款，《征求意见稿》明确规定，金融机构向房客提供的个人住房出租贷款，应直接拨入房客的个人账户。 它还规定，房屋租赁公司不得要求租户以隐瞒，欺骗或武力的方式使用房屋租赁贷款。
新规定出台后，有人叹了口气，有人鼓掌。 那么，新的租金贷款规定是长期公寓租赁的终结还是新生命？ 失血的长期出租公寓能否生存？
一位长期出租公寓的创始人告诉PropTech Research Institute，北京的“通知”可能是风向标。 这次的监督方向非常准确。 在防止长期租赁公寓出现混乱的同时，它还为运营公司提出了更高的标准。 要求。
关于房租和房租贷款的监督，长期租赁公寓的从业人员说，长期租赁公寓没有资本存款，利润本来就很薄，从根本上使情况变得更糟。
中原地产首席分析师张大为在接受媒体采访时表示，北京新政将是历史上最严格的长期出租公寓政策。 没有资金池，就不会有雷暴和租赁条款不匹配的情况。 北京的法规解决了根本问题。 只要严格执行，行业就会发生颠覆性变化。
但是，尽管有严格的监督，一些从业者仍然乐观。
关于北京的新《通知》，成都一家长期出租公寓的共同创始人说：“所有城市都在陆续推出这些政策。它们在总体上几乎是相同的。周期，资金监管，房租贷款和合同规格等，从以上开始，降低了整个市场的系统性风险，保持了市场的稳定性，可以看出整个行业在不断完善和日趋成熟，其概况也反映了整个行业的持续发展。”
他认为，优胜劣汰的行业，投机者的退出，整体门槛的提高以及精致的经营价值和长期价值的突出，可以成为政府和国有企业的领导角色。突出显示。
关于长期租赁公寓是否在监督下终结，上述人士表示，对事物的判断应着眼于核心，行业是否创造了价值，以及提供这种价值的方法是否有效。且具有成本效益。 如果答案是否定的，那就是所谓的终点。 显然，是否存在长期租赁公寓并不重要。 总是有想要出租的房东和想要出租的房客。 长期租赁公寓的出现在某种程度上提高了这种交易关系的效率，但必须是最好的。 解决方案？ 当然，每个家庭不一定都有自己的游戏方式。
2.长期租赁的根本原因：租金贷款和资金池
长期以来，缺乏受监管的租赁贷款和资金池一直被认为是长期租赁公寓经常发生雷暴的根本原因之一。 从这次北京和深圳发布的文件来看，这两个是监管的核心。
但是实际上，租金贷款从一开始就并不受欢迎。 在互联网金融时代生产的这种产品，在某些企业家看来曾经是一种甜美的糕点。
时间可以追溯到2015年。随着长期租赁公寓市场的兴起，租金贷款应运而生。 当时，还贷租金被称为“租金分期付款”，它正在如火如荼地进行着。 诸如方司令，会议装，定鼎白条，斑马王国，子白白条，58个月工资，租用和租房宝等代表性平台如雨后春笋般涌现。
对于长期出租的公寓而言，这是一大优势。 他们可以使用承租人和租赁分期付款平台签署的贷款协议，在合同时间内提前从承租人那里获取租金，以扩大平台或日常运营的规模。 但是就租户而言，他们不知道他们每月支付的房租实际上是还贷，他们甚至不知道自己只是租了房子而实际上还债。
2017年，长期出租公寓开始爆炸式增长。 一些投机者在利用租户从租赁分期付款平台获得贷款后，便用他们的钱逃跑或将其用于其他投资，最终使租户蒙受了金钱和房屋的损失。
一个典型的案例是，在获得贷款后，一个名为Kelda的长期出租公寓将这些资金用于投资新项目。 结果，投资失败了。 凯尔达（Kelda）的资金被打破了，没有钱向房东支付租金。 房东最终选择将租户驱逐出屋并保护他们的权利。
但这不是最坏的情况。 更可怕的是，有些租户已经租了房子一年，但得到了两年的租金贷款的支持。 最后，公寓爆炸，他们必须继续偿还金融机构的款项。 影响信用调查，给以后的生活带来不便。
雷暴的高潮发生在2018年10月。当时，上海的老牌长期租赁公寓品牌看到由于租赁贷款问题导致公寓缺货，长期租赁公寓和租赁贷款模式被推向最前沿。 随后，许多地方相继推出了长期出租公寓。 以及相应的房租贷款监管措施。 尽管它是有效的，但它并没有从根本上解决问题。
2019年12月，住房和城乡建设部，国家发展和改革委员会等六个部门发布了关于规范租赁市场秩序的意见，明确表示租赁贷款收入所占比例不得超过租赁收入的30％。租赁公司的租金收入。 但是，在实际运营中，Eggshell和Qingke等长期租赁公寓曾经是平台运营的主要收入来源，它们的租赁贷款收入曾经是该平台的主要收入来源。
2020年初，Eggshell Apartments因房客和房东的未经授权增加租金和终止合同而受到谴责。 后来，房租再次被推到了高潮。 在各种混乱中，监督再次采取了行动。
这次，北京和深圳发布了对房屋租赁公司收取的租金和押金的明确要求。 房屋租赁公司必须设立专用账户专用资金。 金融机构向租户提供个人租金贷款。 它应该直接分配给承租人的个人帐户，这可以从根本上解决向承租人提供租金贷款的风险，并使长期租赁公寓失去挪用资金的可能性。
但是同时，出现了新的问题。 金融机构如何确定租户提供的租金贷款实际用于房屋租赁？ 毕竟，早期金融机构被骗取贷款的情况并不少见。
作者：黎明