证券时报记者张树贤
中介机构在清晨忙于评估政策的影响，卖方急于上市，买方不着急，银行暂停抵押贷款批准… 1月22日，上海房地产市场监管的第一天，控制政策得到实施。 这就是《证券时报》记者在接受采访时所观察到的情况。
1月21日晚，上海发布了《关于促进城市房地产市场稳定健康发展的意见》，内容包括增加土地供应，打击“假离婚”购买，调整增值税免税期限，指导银行。控制住房贷款的投放速度，并动摇新房的数量。 优先满足“无房家庭”的需要，加强监管。 其中，严厉打击“假离婚”购买，调整免征增值税期限，指导银行控制抵押贷款步伐等措施已取得立竿见影的效果。
“假离婚”买家一夜间失去资格
不到8点40分，上海闵行区一家房地产中介商店与其员工举行了一次会议，以评估新政对房地产市场的影响。
“我们正在研究对策。首先，我们计算一些会受到影响的订单，然后与客户沟通以协商并解决丧失购房资格的问题。如果增值税增加，买家将能够提高钱。如果不可能的话，我们建议他们申请税收和收费贷款。” 营业员告诉《证券时报》记者。
据报道，根据初步统计，该商店有三名离婚的买家，因为他们没有在线签约而失去了购买房屋的资格。 “对于意外的政策因素，卖方应该可以理解。”
根据新的上海房地产市场调控政策，如果夫妻离婚，如果一方在离婚之日起三年内购买商品房，则夫妻双方拥有住房的数量将根据总数计算。离婚前家庭成员的数量
长期以来，上海的购房者以“假离婚”的形式获得了购房资格。 自2020年下半年以来，随着上海房地产市场的持续飙升，“假离婚”行为变得越来越激烈。 上述中介机构透露，仅去年12月，商店中就有4份合同属于“虚假离婚”下的房屋购买。
“一位客户昨天说，他刚刚获得了离婚证书，并在周末去看房。由于该家庭以前有两套房子，所以在实施《新政》之后他们不再有资格购买房子。” 代理商说。
增值税增加，一些卖家降低上市价格
午夜出台的《上海房地产市场法规新政》使买卖双方的心态发生了很大变化。 “我们有一个客户昨晚将挂牌价格降低了10万元。他的房子是’满2’而不是满5’。根据《新政》，增值税将超过10万元。” 上海的另一家房地产中介告诉《证券时报》记者。 据说，按照上海的惯例，二手房的税费由买主承担，“为促进交易，客户降低了挂牌价。”
根据新的上海房地产市场调控政策，对个人房屋对外销售免征增值税的期限从2年增加到5年。 比较新旧政策，这次受影响的房屋是“ 2年但少于5年”。 以前，普通住宅可免征增值税2年，非普通住宅可免除两者之间的差额。 新政实施后，将全额征收“全额2但少于5”的普通住宅和非普通住宅，税率为核定价格/1.05*5.3％。
以一套价格在500万元以下，期限在5年以内的非普通住宅为例。 在实施新政之前，已收集了增值税差额。 如果购买价为300万元，则只需支付101,000元。 增值税额高达25.24万元。
“合同是以前签订的，我计划在今年3月的2年末转移帐户。 现在，新政出台了，如何计算增值税？” 1月22日上午，在上海闵行房地产交易中心问讯处，购房者不时询问增值税。 。 这位顾问说，如果在线签约合同是在1月22日之前签署的，则在转让所有权时，税收计算仍将遵循旧政策。
也有一些买家的紧急清单。 高先生原本打算出售一所古老的学区房。 鉴于以前的房价每天都在上涨，他很长一段时间没有列出来了。 他说：“今天早晨，中介人致电并要求在房价仍然居高不下时立即列出，说房屋市场将不那么受欢迎。”
该中介告诉《证券时报》记者，在过去的一两天内，一个学区又有十多家上市房屋。 “过去只有两三个。”
抵押贷款审查速度放慢，购房者焦急地看房
上海房地产市场调控政策的直接效果是“指示银行控制抵押贷款的步伐”。 买房的倪女士整天都很沮丧，“抵押贷款今天可以批准，但是一大早就收到了银行信息，贷款审查也暂停了。”
“购买合同规定了付款和交货时间，中止抵押贷款批准具有重大影响。” 倪女士无法弄清楚她既不是在离婚买房，也不是要买第二套房子，而是第一套自住房屋。 “由于这不是一项政策限制，为什么它会影响第一批自用用户？”
《上海房地产市场调控新政策》指出，要实施房地产贷款集中管理，加强对个人住房贷款的审慎管理，引导商业银行严格控制个人住房贷款的步伐和增长，防止出现突击性贷款。
《证券时报》记者从某家银行分行负责人获悉，上海房地产市场调控政策出台后，不仅暂停抵押贷款审批，还暂停发放贷款。 “我们的银行本月不再被允许再次贷款。我不知道是否还有其他细节。”
与倪女士的焦虑相比，单女士更加和平。 她打算买一所学区的房子。 对房屋进行检查已经有一段时间了。 没有房子，或者房东经常涨价。 向上。”
“现在新政策出台了，学区仍然需要买房，但是心态平静，让我们慢慢看一下房屋。” 单女士在接受《证券时报》记者采访时说。
业内人士预计，上海房价短期内可能会下跌
“监管政策将抑制部分需求。在离婚之前，您可以立即购买房屋，但是现在您可以在三年后购买。这部分购房者将减少；税费的增加也将抑制一些需求。需求；此外，许多卖家都在替换。一旦您无法购买，就不会出售，交易将减少。因此，上海房地产市场将来应该会降温。” 一家房地产中介公司采用这种方式进行了分析。
易居企业集团首席执行官丁祖宇也认为，上海房地产市场将暂时降温。 “以增加免税期为例，增加二手房的交易税成本，防止部分房东’买卖’，遏制投资。需求将有助于促进二手房的稳定。交易。”
丁祖宇还指出，从长远来看，由于上海市场以自住和改善为导向的需求占主导地位，这部分需求不会显着下降，总体下降幅度将相对较小。