原标题：住房公司的财务压力加剧，行业警告债务爆炸风险，应积极救助自己
资料来源：经济信息日报
记者了解到，在还债高峰期出台了新的房地产“三红线”融资规定，高负债房地产企业面临更大压力。 福盛集团塔霍集团如此规模的房地产公司已经经历了雷暴的风险，阳光城其他品牌房地产公司也面临合规难题。 专家建议，应有效执行新的融资法规，并建立相应的监测和预警机制，以防止房地产金融风险进一步扩散。
高负债住房公司的资金压力加大
2020年8月，出台了重点房地产公司的资金监督管理规定后，房地产公司的融资环境趋紧。 加上年底还债高峰的到来，房地产公司普遍面临更大的财务压力。
根据中央银行发布的数据，截至2020年9月，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为48.8万亿元，同比增长12.8％;增速比6月末低0.3个百分点。 房地产贷款在所有贷款余额中的比例从2012年第一季度的19.2％上升到2020年9月底的28.8％，八年来增长了9.6％。
业内专家认为，当前房地产行业的整体融资比例仍然相对较高。浙商证券分析家胡娟说，从违约房地产债券的角度来看，一个是一些房地产公司正在积极扩张，通过高债务和高杠杆率获得土地并发展。 过多的计息债务吞噬了中宏控股等现金流。 二是以银艺，华业为代表的一些企业多元化发展的失败。 第三，总体布局存在缺陷，导致销售收款问题。 主要的典型例子是天津方信和太浩集团。
业内人士表示，房地产公司一直依靠高负债和高营业额来维持运营。 如果碰到“三个红线”，将很难获得增量资金，这无疑卡住了房地产公司的融资渠道。
在申银万国的28个行业分类中，房地产行业的资产负债率为79％，在该行业中排名第三。 根据新的监管标准，55％的上市房地产公司的债务比率超过70％。
根据壳牌研究院的统计，到2020年的前10个月，中国房地产企业的境内外债券融资总额约为1.03万亿元。 智信投资首席经济学家连平表示，自2016年以来，房地产公司在债券发行高峰期发行的国内信用债券将集中在2019年至2021年，而房地产公司自2017年以来发行的海外债券将集中在2020年至2023年，2021年到期的国内信用债券和海外债券规模分别约为5492亿元和3509亿元，分别比2020年到期日增加353亿元和1149亿元。
壳牌研究所的高级分析师潘浩认为，在金融监管升级的过渡期内，房地产公司将承担减少债务和抵消业绩的双重压力。 根据过去5年房地产企业债券融资发行周期的计算，预计房地产企业的债务压力需要3到5年时间才能大幅度减少。
一些房地产公司面临雷电风险
厦门大学管理学院教授戴一仪说，大多数房地产公司在规模扩张阶段使用较高的财务杠杆和较高的债务比率。 “长期债务，短期借款和债务融资”现象很普遍。 “当房地产公司平稳出售房屋并且现金流平稳时，可以维持这种发展模式，但是一旦他们遇到政策调整或无法按时进行融资，就会形成资金和债务的错配。”
“为了扩大规模，许多房地产公司知道他们会亏本，但仍然必须承接项目，而且其中大多数使用高债务和高杠杆率来获取土地用于发展，”房地产公司董事长曹周南说。蓝色和绿色的双胞胎。 一锅五盖，容易造成现金流中断的风险。”
中国房地产协会会长冯军表示，自去年以来，这一流行病影响了房地产公司的集合，使房地产业专注于爆发通过长期高债务和高杠杆积累的风险。 。
一些大型房地产公司已经“爆炸”。 前百强房地产公司福盛集团正陷入债务危机。 截至2019年底，公司负债超过700亿元，资产负债率为77.32％。 福盛的债务还包括私人贷款和员工共同投资债务。
实际上，采用后续投资机制是房地产公司的普遍做法。 阳光城的一名员工告诉记者，他从许多银行借了消费贷款，每年提取几百万元，然后与投资公司的项目“有所作为”。 “消费贷款利率为4％至7％，而公司基金利率高达10％。”
为了解决财务困难，福盛集团与世茂集团于2020年初合并成立世茂福盛平台，但经营仍不稳定。 福建福盛的20多个项目处于暂停状态，在上海，湖南，广东等地也有项目。
另一个例子是塔霍集团。 随着公司继续以高价收购土地，其总负债已从2012年的超过100亿元人民币猛增至超过2000亿元人民币。 随着该国对房地产市场的监管升级，塔霍集团最终陷入债务困境。 截至2020年第三季度末，公司到期未偿还贷款增加至487.10亿元，未偿还利息为64.76亿元。 北京，上海和杭州的项目被暂停。 一些房东在偿还贷款的同时租房，走上了一条看不见的维权之路。
CIFI Holdings董事会主席林忠忠认为，在“住房和住房不投机”的控制基调下，该行业的高杠杆，高负债和快速周转模式可能难以维持。 仅关注规模而不关注利润的房地产公司可能会破坏资本链，从而可能影响相关的金融机构。
房地产公司积极降低杠杆和债务以挽救自己
在地方法规的不断收紧和新的“三红线”融资法规的严格监管下，高负债房地产公司面临更大的压力，并采取了加快销售收款，出售资产和股权等多种方式。融资以减少杠杆并减少债务。
“在短期内告别高杠杆仍然是相当困难的。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳说，面对即将到期的债务压力，开发商可能不得不“寻找资金”进行外部融资。 据通测研究院的报告，到2020年11月，40家典型房地产上市公司的股权融资总额为256.36亿元，占比为23.50％，较上月大幅提升了331.2％。国泰君安根据研究报告，股权融资不会增加计息负债，同时也不会增加股权，这对改善公司的债务水平具有重大影响。 业内分析人士认为，在“三个红线”下，未来，房地产公司将剥离子公司并上市，引入战略投资，转让项目股权等现象将继续增加。
业内人士建议，一是切实执行新的融资法规，建立房地产金融风险监测预警机制。 中南财经政法大学数字经济研究所执行院长潘鹤林建议对房地产企业实施“三红线”要求，并充分利用借贷比（LTV）和贷款居民对收入比（DTI）的要求以及面向银行的房地产贷款比例限制和贷款风险权重要求可以有效地控制房地产企业的杠杆水平并降低房地产市场的金融风险。 连平建议建立适合当地情况的动态房地产金融风险监控系统，以及早发现房地产金融风险。
第二是要警惕房地产投资的波动。 平安证券首席经济学家钟正生认为，随着融资监管的加强，房地产企业将加快发行，并寻求通过销售渠道提取资金。 他们在购置土地和新建房屋时更加谨慎，需要警惕由此产生的房地产投资波动。 。
第三是要注意房地产资本链问题可能引起的当地金融风险。 戴义义说，房地产企业贷款的很大一部分来自私人贷款和融资，特点是还款时间短，借贷成本高。 同时，民间借贷往往伴随着“共同担保，相互担保”等现象。 一旦出现问题，就很容易引发连锁反应，从而导致多个公司或个人发生金融危机，从而导致当地金融风险。
（此版本的手稿是由记者贾娜，郑俊田，董建国和孙飞收集并撰写的）
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责任编辑：薛永伟